Gesetzentwurf der BundesregierungDeutscher Bundestag Drucksache 19/26918
19. Wahlperiode 24.02.2021
Gesetzentwurf
der Bundesregierung
Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Mietspiegelrechts
(Mietspiegelreformgesetz – MsRG)
A. Problem und Ziel
Das Vergleichsmietensystem ist Aushängeschild des sozialen Mietrechts. Es gewährleistet
Rechtssicherheit und den gerechten Ausgleich zwischen den Interessen
von Vermietern und Mietern. Die Bedeutung der ortsüblichen Vergleichsmiete
und ihres wichtigsten Abbildungsinstruments, des Mietspiegels, hat in der
Praxis stetig zugenommen. Gleichzeitig sind in jüngerer Zeit insbesondere auch
qualifizierte Mietspiegel in gerichtlichen Verfahren verstärkt in Frage gestellt
worden. Häufiger Streitpunkt war die Frage, ob der Mietspiegel nach anerkannten
wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist. Vor diesem Hintergrund besteht
die Gefahr eines schwindenden Vertrauens in die Güte von qualifizierten
Mietspiegeln sowie eines Verlusts an Rechtssicherheit. Es sind daher Maßnahmen
zu ergreifen, um die Rechtssicherheit qualifizierter Mietspiegel, ihre Bedeutung
und ihre Akzeptanz bei Mietern und Vermietern von Wohnraum zu stärken.
Dadurch soll zudem ein Anreiz geschaffen werden, dass qualifizierte Mietspiegel
für möglichst viele Gemeinden erstellt werden.
Hierzu bedarf es auch einer Verbesserung der rechtlichen Rahmenbedingungen
für die Erstellung qualifizierter Mietspiegel. Um die ortsübliche Vergleichsmiete
möglichst realitätsgetreu und differenziert wiedergeben zu können, sind qualifizierte
Mietspiegel auf eine gute Datengrundlage angewiesen. Die Datenerhebung
stößt in der Praxis jedoch auf Schwierigkeiten. Problematisch ist in vielen Fällen
bereits die Ermittlung der Grundgesamtheit, aus der die Stichprobe einer Befragung
gezogen wird. Mietspiegelersteller müssen hierzu auf Daten zurückgreifen,
die zu anderen Zwecken erhoben wurden. Klare rechtliche Grundlagen sowohl für
den Abruf als auch für die Übermittlung dieser Daten fehlen jedoch. Bei Befragungen
zum Mietspiegel ist häufig ein sehr geringer Rücklauf und ein selektives
Antwortverhalten der befragten Mieter und Vermieter zu beobachten. Dies gefährdet
die Repräsentativität der erhobenen Stichprobe und damit die Qualität der
Mietspiegelwerte.
B. Lösung
Zur Stärkung der Rechtssicherheit von Mietspiegeln werden die Grundsätze, nach
denen qualifizierte Mietspiegel zu erstellen sind, auf das Wesentliche beschränkt.
Drucksache 19/26918 – 2 – Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode
Die zukünftig maßgeblichen wissenschaftlichen Grundsätze sollen in einer Mietspiegelverordnung
konkretisiert werden. Hierzu wird die Ermächtigung für den
Erlass dieser Rechtsverordnung klarer gefasst. Zusätzlich wird vermutet, dass ein
Mietspiegel, der den Anforderungen entspricht, die eine solche Verordnung an
qualifizierte Mietspiegel richtet, als nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt
gilt. Eingeführt wird auch eine weitere Vermutung: Wurde ein Mietspiegel sowohl
von der zuständigen Behörde als auch von Interessenvertretern der Vermieter
und der Mieter als qualifiziert anerkannt, so wird in Zukunft vermutet, dass er
wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht.
Zur Verbesserung der Bedingungen für die Erstellung qualifizierter Mietspiegel
werden den zuständigen Behörden Befugnisse zur Datenverarbeitung eingeräumt.
Erleichtert wird die Nutzung vorhandener Daten zur Erstellung der Grundgesamtheit.
Dies betrifft Daten aus dem Melderegister, bei Verwaltung der Grundsteuer
bekannt gewordene Daten sowie Daten aus der Gebäude- und Wohnungszählung
des Zensus. Zur Erhöhung der Rückläufe aus den Befragungen und zur Vermeidung
von durch selektives Antwortverhalten verursachten Verzerrungen wird eine
Auskunftspflicht eingeführt: Vermieter und Mieter von Wohnraum werden verpflichtet,
zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels Auskunft über ihr Mietverhältnis
und über die Merkmale der Wohnung zu erteilen. Zur Senkung des mit
der Erstellung und Anpassung von Mietspiegeln verbundenen Aufwands wird der
Bindungszeitraum von Mietspiegeln von zwei auf drei Jahre verlängert.
C. Alternativen
Keine.
D. Haushaltsausgaben ohne Erfüllungsaufwand
Das Gesetz wird voraussichtlich zu Entlastungen derjenigen kommunalen Haushalte
führen, die bislang qualifizierte Mietspiegel erstellt haben. Soweit die Länder
den Gemeinden aufgrund landesrechtlicher Regelungen zur Kostenerstattung
verpflichtet sind oder soweit sie eigene Stellen mit der Aufgabe der Mietspiegelerstellung
betrauen, können hierdurch in den Landeshaushalten Kosten verursacht
werden. Auf den Bundeshaushalt werden die Änderungen keine Auswirkungen
haben.
E. Erfüllungsaufwand
E.1 Erfüllungsaufwand für Bürgerinnen und Bürger
Für die Bürgerinnen und Bürger entsteht ein jährlicher Erfüllungsaufwand von im
Durchschnitt rund 21 735 Stunden.
E.2 Erfüllungsaufwand für die Wirtschaft
Für die Wirtschaft entsteht ein jährlicher Erfüllungsaufwand von durchschnittlich
rund 728 000 Euro. Dieser Erfüllungsaufwand fällt unter die „One in, one out“-
Regel der Bundesregierung und wird durch entsprechende Entlastungen aus dem
Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vom 16. Oktober 2020 (BGBl. I
S. 2187), aus dem Geschäftsbereich des Bundesministeriums der Justiz und für
Verbraucherschutz, kompensiert.
Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode – 3 – Drucksache 19/26918
Davon Bürokratiekosten aus Informationspflichten
Die Bürokratiekosten aus Informationspflichten erhöhen sich um jährlich 728 000
Euro.
E.3 Erfüllungsaufwand der Verwaltung
Für die Verwaltung der Länder (inklusive Gemeinden) verringert sich der jährliche
Erfüllungsaufwand um rund 1 431 000 Euro. Beim Bund tritt keine Änderung
des Erfüllungsaufwands ein.
F. Weitere Kosten
Die vorgesehenen Maßnahmen können zu geringen, nicht quantifizierbaren Änderungen
des Personal- und Sachaufwandes bei den Gerichten führen.
Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode – 5 – Drucksache 19/26918
BUNDESREPUBLIK DEUTSCHLAND Berlin, 24. Februar 2021
DIE BUNDESKANZLERIN
An den
Präsidenten des
Deutschen Bundestages
Herrn Dr. Wolfgang Schäuble
Platz der Republik 1
11011 Berlin
Sehr geehrter Herr Präsident,
hiermit übersende ich den von der Bundesregierung beschlossenen
Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Mietspiegelrechts
(Mietspiegelreformgesetz – MsRG)
mit Begründung und Vorblatt (Anlage 1).
Ich bitte, die Beschlussfassung des Deutschen Bundestages herbeizuführen.
Federführend sind das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz
und das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat.
Die Stellungnahme des Nationalen Normenkontrollrates gemäß § 6 Absatz 1 NKRG
ist als Anlage 2 beigefügt.
Der Bundesrat hat in seiner 1000. Sitzung am 12. Februar 2021 gemäß Artikel 76
Absatz 2 des Grundgesetzes beschlossen, zu dem Gesetzentwurf wie aus Anlage 3
ersichtlich Stellung zu nehmen.
Die Auffassung der Bundesregierung zu der Stellungnahme des Bundesrates ist in
der als Anlage 4 beigefügten Gegenäußerung dargelegt.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. Angela Merkel
Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode – 7 – Drucksache 19/26918
Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Mietspiegelrechts
(Mietspiegelreformgesetz – MsRG)
Vom ...
Der Bundestag hat das folgende Gesetz beschlossen:
Artikel 1
Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuchs
Anlage 1
Das Bürgerliche Gesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909;
2003 I S. 738), das zuletzt durch … (BGBl. I S. …) geändert worden ist, wird wie folgt geändert:
1. § 558c wird wie folgt geändert:
a) Der Überschrift werden ein Semikolon und das Wort „Verordnungsermächtigung“ angefügt.
b) In Absatz 1 wird das Wort „Gemeinde“ durch die Wörter „nach Landesrecht zuständigen Behörde“
ersetzt.
c) In Absatz 3 wird das Wort „zwei“ durch das Wort „drei“ ersetzt.
d) Absatz 4 wird wie folgt geändert:
aa) In Satz 1 wird das Wort „Gemeinden“ durch die Wörter „Die nach Landesrecht zuständigen Behörden“
ersetzt.
bb) In Satz 2 werden die Wörter „sollen veröffentlicht werden“ durch die Wörter „sind zu veröffentlichen“
ersetzt.
e) Absatz 5 wird wie folgt gefasst:
„(5) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates
Vorschriften zu erlassen über den näheren Inhalt von Mietspiegeln und das Verfahren zu deren
Erstellung und Anpassung einschließlich Dokumentation und Veröffentlichung.“
2. § 558d wird wie folgt geändert:
a) Absatz 1 wird wie folgt geändert:
aa) Das Wort „anerkannten“ wird gestrichen und das Wort „Gemeinde“ wird durch die Wörter „nach
Landesrecht zuständigen Behörde“ ersetzt.
bb) Die folgenden Sätze werden angefügt:
„Entspricht ein Mietspiegel den Anforderungen, die eine nach § 558c Absatz 5 erlassene Rechtsverordnung
an qualifizierte Mietspiegel richtet, wird vermutet, dass er nach wissenschaftlichen
Grundsätzen erstellt wurde. Haben die nach Landesrecht zuständige Behörde und Interessenvertreter
der Vermieter und der Mieter den Mietspiegel als qualifizierten Mietspiegel anerkannt, so
wird vermutet, dass der Mietspiegel wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht.“
Drucksache 19/26918 – 8 – Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode
b) Absatz 2 wird wie folgt geändert:
aa) In Satz 1 wird das Wort „zwei“ durch das Wort „drei“ ersetzt.
bb) In Satz 3 wird das Wort „vier“ durch die Wörter „spätestens fünf“ ersetzt.
cc) Die folgenden Sätze werden angefügt:
„Maßgeblicher Zeitpunkt für die Anpassung nach Satz 1 und für die Neuerstellung nach Satz 3 ist
der Stichtag, zu dem die Daten für den Mietspiegel erhoben wurden. Satz 4 gilt entsprechend für
die Veröffentlichung des Mietspiegels.“
Artikel 2
Änderung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche
Artikel 238 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche in der Fassung der Bekanntmachung
vom 21. September 1994 (BGBl. I S. 2494; 1997 I S. 1061), das zuletzt durch Artikel … des Gesetzes vom …
(BGBl. I S. …) geändert worden ist, wird wie folgt gefasst:
„Artikel 238
Datenverarbeitung und Auskunftspflichten für qualifizierte Mietspiegel
§ 1
Erhebung und Übermittlung von Daten
(1) Zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels dürfen die nach Landesrecht zuständigen Behörden bezogen
auf das Gebiet, für das der Mietspiegel erstellt werden soll, die bei der Verwaltung der Grundsteuer bekannt
gewordenen Namen und Anschriften der Grundstückseigentümer von den für die Verwaltung der Grundsteuer
zuständigen Behörden erheben und in sonstiger Weise verarbeiten.
(2) Zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels übermittelt die Meldebehörde der nach Landesrecht
zuständigen Behörde bezogen auf das Gebiet, für das der Mietspiegel erstellt werden soll, auf Ersuchen die nachfolgenden
Daten aller volljährigen Personen:
1. Familienname,
2. Vornamen unter Kennzeichnung des gebräuchlichen Vornamens,
3. derzeitige Anschriften im Zuständigkeitsbereich der Meldebehörde,
4. Einzugsdaten sowie
5. Namen und Anschriften der Wohnungsgeber.
Das Ersuchen kann nur alle zwei Jahre gestellt werden. Die nach Landesrecht zuständigen Behörden dürfen die
in Satz 1 genannten Daten in dem zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels erforderlichen Umfang erheben
und in sonstiger Weise verarbeiten.
(3) Die in den Absätzen 1 und 2 Satz 1 genannten Daten dürfen auch von Stellen verarbeitet werden, die
von der nach Landesrecht zuständigen Behörde damit beauftragt wurden, wenn die Datenverarbeitung auf der
Grundlage einer Vereinbarung nach Artikel 28 Absatz 3 der Verordnung (EU) 2016/679 des Europäischen Parla-
Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode – 9 – Drucksache 19/26918
ments und des Rates vom 27. April 2016 zum Schutz natürlicher Personen bei der Verarbeitung personenbezogener
Daten, zum freien Datenverkehr und zur Aufhebung der Richtlinie 95/46/EG (Datenschutz-Grundverordnung)
(ABl. L 119 vom 4.5.2016, S. 1; L 314 vom 22.11.2016, S. 72; L 127 vom 23.5.2018, S. 2) erfolgt.
(4) Die nach Landesrecht zuständige Behörde und die in Absatz 3 bezeichneten Stellen haben die nach den
Absätzen 1 und 2 erhobenen Daten unverzüglich zu löschen, sobald sie für die Erstellung des qualifizierten Mietspiegels
nicht mehr erforderlich sind, es sei denn, sie werden für eine Anpassung mittels Stichprobe nach § 558d
Absatz 2 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs benötigt. Die nach den Absätzen 1 und 2 erhobenen Daten sind
spätestens drei Jahre nach ihrer Erhebung zu löschen.
(5) Zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels dürfen die Statistikstellen der Gemeinden und der Gemeindeverbände,
sofern sie das Statistikgeheimnis gewährleisten, von den Statistischen Ämtern des Bundes und
der Länder folgende Daten aus der Gebäude- und Wohnungszählung des Zensus, bezogen auf das Gebiet, für das
der Mietspiegel erstellt werden soll, erheben und in sonstiger Weise verarbeiten:
1. Erhebungsmerkmale für Gebäude mit Wohnraum und bewohnte Unterkünfte:
a) Gemeinde, Postleitzahl und amtlicher Gemeindeschlüssel,
b) Art des Gebäudes,
c) Eigentumsverhältnisse,
d) Gebäudetyp,
e) Baujahr,
f) Heizungsart und Energieträger,
g) Zahl der Wohnungen,
2. Erhebungsmerkmale für Wohnungen:
a) Art der Nutzung,
b) Leerstandsdauer,
c) Fläche der Wohnung,
d) Zahl der Räume,
e) Nettokaltmiete,
3. Hilfsmerkmale:
Straße und Hausnummer der Wohnung.
Die Statistikstellen der Gemeinden und Gemeindeverbände haben die nach Satz 1 Nummer 3 erhobenen Hilfsmerkmale
zum frühestmöglichen Zeitpunkt, spätestens jedoch zwei Jahre nach Erhebung, zu löschen.
§ 2
Auskunftspflichten
(1) Zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels und zu seiner Anpassung mittels Stichprobe sind Eigentümer
und Mieter von Wohnraum verpflichtet, der nach Landesrecht zuständigen Behörde auf Verlangen Auskunft
zu erteilen darüber, ob der Wohnraum vermietet ist, sowie über die Anschrift der Wohnung.
(2) Zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels und zu seiner Anpassung mittels Stichprobe sind Vermieter
und Mieter von Wohnraum verpflichtet, der nach Landesrecht zuständigen Behörde auf Verlangen Auskunft
über folgende Merkmale zu erteilen:
1. Erhebungsmerkmale:
a) Beginn des Mietverhältnisses,
Drucksache 19/26918 – 10 – Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode
b) Zeitpunkt und Art der letzten Mieterhöhung mit Ausnahme von Erhöhungen nach § 560 des Bürgerlichen
Gesetzbuchs,
c) Festlegungen der Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage,
d) Art der Miete und Miethöhe,
e) Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage des vermieteten Wohnraums einschließlich seiner
energetischen Ausstattung und Beschaffenheit (§ 558 Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs),
f) Vorliegen besonderer Umstände, die zu einer Ermäßigung der Miethöhe geführt haben, insbesondere
Verwandtschaft zwischen Vermieter und Mieter, ein zwischen Vermieter und Mieter bestehendes Beschäftigungsverhältnis
oder die Übernahme besonderer Pflichten durch den Mieter,
2. Hilfsmerkmale:
a) Anschrift der Wohnung,
b) Namen und Anschriften der Mieter und Vermieter.
(3) Die Auskunftspflichten nach den Absätzen 1 und 2 bestehen auch gegenüber Stellen, die von der nach
Landesrecht zuständigen Behörde mit der Erstellung oder Anpassung eines qualifizierten Mietspiegels nach § 1
Absatz 3 beauftragt wurden.
§ 3
Datenverarbeitung
(1) Die nach Landesrecht zuständige Behörde darf die in § 2 Absatz 1 und 2 genannten Merkmale in dem
zur Erstellung oder Anpassung eines qualifizierten Mietspiegels erforderlichen Umfang erheben und in sonstiger
Weise verarbeiten. Doppelerhebungen sind nur dann zulässig, wenn begründete Zweifel an der Richtigkeit einer
Erhebung bestehen oder wenn dies zur stichprobenartigen Prüfung der Qualität der Erhebung erforderlich ist.
(2) Die nach Landesrecht zuständige Behörde hat die Hilfsmerkmale des § 2 Absatz 2 Nummer 2 von den
weiteren erhobenen Merkmalen zum frühestmöglichen Zeitpunkt zu trennen und gesondert zu verarbeiten. Die
Hilfsmerkmale sind zu löschen, sobald die Überprüfung der Erhebungs- und Hilfsmerkmale auf ihre Schlüssigkeit
und Vollständigkeit abgeschlossen ist und sie auch für eine Anpassung des Mietspiegels nach § 558d Absatz 2
Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs nicht mehr benötigt werden.
(3) Die Absätze 1 und 2 gelten entsprechend für Stellen, die von der nach Landesrecht zuständigen Behörde
mit der Erstellung oder Anpassung eines qualifizierten Mietspiegels nach § 1 Absatz 3 beauftragt worden sind.
(4) Die nach Landesrecht zuständige Behörde darf die nach Absatz 1 erhobenen Daten zu wissenschaftlichen
Forschungszwecken in anonymisierter Form an Hochschulen, an andere Einrichtungen, die wissenschaftliche
Forschung betreiben, und an öffentliche Stellen übermitteln. Sie ist befugt, die Daten zu diesem Zweck zu
anonymisieren.
§ 4
Bußgeldvorschriften
(1) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig entgegen § 2 Absatz 1 oder 2, jeweils auch in
Verbindung mit Absatz 3, eine Auskunft nicht, nicht rechtzeitig, nicht richtig oder nicht vollständig erteilt.
(2) Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu fünftausend Euro geahndet werden.“
Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode – 11 – Drucksache 19/26918
Artikel 3
Änderung des Zweiten Buches Sozialgesetzbuch
Dem § 22 des Zweiten Buches Sozialgesetzbuch – Grundsicherung für Arbeitsuchende – in der Fassung der
Bekanntmachung vom 13. Mai 2011 (BGBl. I S. 850, 2094), das zuletzt durch Artikel 2 des Gesetzes vom 6.
Oktober 2020 (BGBl. I S. 2072) geändert worden ist, werden die folgenden Absätze 11 und 12 angefügt:
„(11) Die für die Erstellung von Mietspiegeln nach § 558c Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs nach Landesrecht
zuständigen Behörden sind befugt, die in Artikel 238 § 2 Absatz 2 Nummer 1 Buchstabe a, d und e des
Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche genannten Daten zu verarbeiten, soweit dies für die Erstellung
von Übersichten über die Angemessenheit von Aufwendungen für eine Unterkunft nach Absatz 1 Satz 1
erforderlich ist. Erstellen die nach Landesrecht zuständigen Behörden solche Übersichten nicht, so sind sie befugt,
die Daten nach Satz 1 auf Ersuchen an die kommunalen Träger der Grundsicherung für Arbeitsuchende für ihren
örtlichen Zuständigkeitsbereich zu übermitteln, soweit dies für die Erstellung von Übersichten über die Angemessenheit
von Aufwendungen für die Unterkunft erforderlich ist. Werden den kommunalen Trägern der Grundsicherung
für Arbeitsuchende die Übersichten nicht zur Verfügung gestellt, so sind sie befugt, die Daten nach Satz 1
für ihren örtlichen Zuständigkeitsbereich bei den nach Landesrecht für die Erstellung von Mietspiegeln zuständigen
Behörden zu erheben und in sonstiger Weise zu verarbeiten, soweit dies für die Erstellung von Übersichten
über und die Bestimmung der Angemessenheit von Aufwendungen für die Unterkunft nach Absatz 1 Satz 1 erforderlich
ist.
(12) Die Daten nach Absatz 11 Satz 1 und 3 sind zu löschen, wenn sie für die dort genannten Zwecke nicht
mehr erforderlich sind.“
Artikel 4
Änderung des Zwölften Buches Sozialgesetzbuch
Dem § 35 des Zwölften Buches Sozialgesetzbuch – Sozialhilfe – (Artikel 1 des Gesetzes vom 27. Dezember
2003, BGBl. I S. 3022, 3023), das zuletzt durch Artikel 3 Absatz 7 des Gesetzes vom 9. Oktober 2020 (BGBl. I
S. 2075) geändert worden ist, wird folgender Absatz 6 angefügt:
„(6) § 22 Absatz 11 und 12 des Zweiten Buches gilt entsprechend.“
Artikel 5
Inkrafttreten
(1) Artikel 1 Nummer 1 Buchstabe e tritt am Tag nach der Verkündung in Kraft.
(2) Im Übrigen tritt dieses Gesetz am … [einsetzen: Datum des ersten Tages des vierten auf die Verkündung
folgenden Quartals] in Kraft.
Drucksache 19/26918 – 12 – Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode
Begründung
A. Allgemeiner Teil
I. Zielsetzung und Notwendigkeit der Regelungen
Mietspiegel sind in der Praxis das wichtigste Darstellungsinstrument für die ortsübliche Vergleichsmiete. Sie
bieten für eine Vielzahl unterschiedlicher Mietwohnungen einer Gemeinde Anhaltspunkte zur Feststellung der
maßgeblichen Einzelvergleichsmiete. Bei einem qualifizierten Mietspiegel wird sogar vermutet, dass die im Mietspiegel
bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Seit Einführung des Begriffs der
ortsüblichen Vergleichsmiete haben Mietspiegel stetig an Bedeutung gewonnen, zunächst für Mieterhöhungen im
Bestand nach den §§ 558 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) und inzwischen auch für die zulässige Neuvertragsmiete
in angespannten Wohnungsmärkten (§ 556d BGB – sogenannte Mietpreisbremse). Darüber hinaus
wird das einem Mietspiegel zugrundeliegende Datenmaterial auch in anderen Bereichen herangezogen, etwa für
die Ermittlung der angemessenen Kosten der Unterkunft nach dem Zweiten und Zwölften Buch Sozialgesetzbuch
(SGB II und SGB XII). Die Erstellung von Mietspiegeln ist nach Maßgabe des § 558c Absatz 4 Satz 1 BGB eine
im öffentlichen Interesse liegende Aufgabe, welche gegenwärtig den Gemeinden obliegt.
In der Rechtsentwicklung hat der Bedeutungszuwachs dazu geführt, dass mit dem Gesetz zur Neugliederung,
Vereinfachung und Reform des Mietrechts vom 19. Juni 2001 (BGBl. I, S. 1149) spezielle Regelungen für qualifizierte
Mietspiegel in das BGB aufgenommen wurden. Von der durch das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an
Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I, S. 1912) geschaffenen Ermächtigung zum Erlass einer
Rechtsverordnung über den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln
hat die Bundesregierung bislang keinen Gebrauch gemacht.
In der Praxis hat der Bedeutungszuwachs des Mietspiegels in Ballungszentren und in angespannten Wohnungsmärkten
zunehmend dazu geführt, dass die Verfahren zur Erstellung von Mietspiegeln kritisiert werden. In Gerichtsverfahren
ist vermehrt die Qualifikation eines Mietspiegels in Frage gestellt worden. So wurde etwa der
Berliner Mietspiegel in einzelnen Fällen, in denen die Qualifikation des Mietspiegels von streitentscheidender
Bedeutung war, jeweils in Bezug auf konkrete Wohnungen nicht angewandt, weil das Gericht es als nicht bewiesen
ansah, dass der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden war (Landgericht
Berlin, Urteil vom 17. Juli 2015 – 63 S 220/11 für den Mietspiegel 2009, Amtsgericht Charlottenburg, Urteil
vom 11. Mai 2015 – 235 C 133/13 für den Mietspiegel 2013).
Zur Frage, wann ein Mietspiegel anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen genügt und damit als qualifizierter
Mietspiegel gelten kann (§ 558d Absatz 1 BGB), hat sich keine gefestigte Rechtsprechung herausgebildet.
Schwierigkeiten entstehen vor allem durch die interdisziplinäre Methodik bei der Mietspiegelerstellung. Zum
einen handelt es sich um eine vorwiegend statistische Tätigkeit, die aber praktischen Grenzen unterliegt und auch
soziale und spezielle örtliche Gegebenheiten berücksichtigen muss. Zum anderen ist die Methodik eng verbunden
mit der Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe innerhalb des Begriffs der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dies
kann dazu führen, dass sich mehrere Methoden im Rahmen des Beurteilungsspielraums halten und daher zulässig
sind. Gleichzeitig ist es aber auch möglich, dass unter Wissenschaftlern verschiedener Disziplinen unterschiedliche
Vorstellungen darüber bestehen, welche Methode sachgerechter ist. Vor diesem Hintergrund ist es für die
Gerichte im Einzelfall schwer feststellbar, welche Grundsätze anerkannt sind. Obwohl qualifizierte Mietspiegel
trotz kleiner Mängel taugliche Orientierungsgrundlagen für die ortsübliche Vergleichsmiete sein können, sind
dadurch rechtliche Verunsicherungen entstanden, welche auch die Akzeptanz von Mietspiegeln durch Mieter und
Vermieter von Wohnraum gefährden.
Mietspiegel sind als Instrument zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete und als Orientierungshilfe für
Vermieter und Mieter aber alternativlos. Sie leisten auch einen wichtigen Beitrag zur Befriedung der Mietvertragsparteien.
Dies gilt insbesondere für qualifizierte Mietspiegel, die mit hohem Aufwand erstellt werden und
eine besondere Gewähr für eine realitätsgetreue Abbildung der ortsüblichen Vergleichsmiete bieten. Es ist daher
Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode – 13 – Drucksache 19/26918
anzustreben, dass qualifizierte Mietspiegel für möglichst viele Städte, insbesondere für Städte mittlerer Größe und
für Großstädte, erstellt werden. Zu fördern ist deshalb die Bereitschaft, qualifizierte Mietspiegel zu erstellen.
Förderungswürdig ist daher die Verbesserung der Rahmenbedingungen für die Erstellung qualifizierter Mietspiegel.
Gute qualifizierte Mietspiegel sollen mit vorhersehbarem und vertretbarem Aufwand erstellt werden können.
Grundvoraussetzung für gute qualifizierte Mietspiegel ist eine repräsentative und möglichst gute Datengrundlage.
Jedoch stellt sich bereits die Ermittlung der Grundgesamtheit aller für den Mietspiegel relevanten Wohnungen,
aus der die Stichprobe einer Befragung erhoben wird, in der Praxis als schwierig dar. Entscheidend für die zuverlässige
Ermittlung der Grundgesamtheit ist, dass Mietspiegelersteller auf zu anderen Zwecken erhobene Daten
von anderen Behörden zugreifen können. Dies ist in der Praxis nicht immer gegeben. Derzeit hängt es oft von den
örtlichen Behördenvertretern ab, ob Mietspiegelersteller Zugang zu diesen Daten erhalten. Als problematisch erweist
sich außerdem ein häufig zu geringer Rücklauf auf Befragungen der Mieter und der Vermieter zum Mietspiegel.
Dieser führt nicht nur dazu, dass deshalb von vornherein eine verhältnismäßig große Stichprobe gezogen
werden muss, um einen für den Mietspiegel ausreichenden Rücklauf aus der Befragung zu erhalten. Der geringe
Rücklauf gefährdet darüber hinaus durch selektives Antwortverhalten die Repräsentativität der Stichprobe und
damit die Qualität der Mietspiegelwerte.
Darüber hinaus ist sicherzustellen, dass sich die besonders gute Datengrundlage, auf der ein qualifizierter Mietspiegel
beruht, auch in seiner rechtlichen Bedeutung widerspiegelt. Andernfalls sinkt der Anreiz, qualifizierte
Mietspiegel mit hohem Aufwand zu erstellen.
Qualifizierten Mietspiegeln kommt zwar eine Vermutungswirkung für die ortsübliche Vergleichsmiete zu (§ 558d
Absatz 3 BGB). Die Vermutung greift aber nur, wenn die Vermutungsgrundlage – das Vorhandensein eines qualifizierten
Mietspiegels – feststeht. Das Vorhandensein eines qualifizierten Mietspiegels, insbesondere seine Erstellung
nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen, hat aber derjenige zu beweisen, der sich auf den qualifizierten
Mietspiegel und seine Vermutungswirkung berufen will. Diese Beweislastverteilung stellt in der Praxis
eine sehr hohe Hürde dar. Sie erscheint wenig angemessen, wenn ein Mietspiegel mit hohem Aufwand erstellt
und als qualifizierter Mietspiegel von allen Interessenvertretern der Vermieter- und der Mieterseite anerkannt
wurde.
Zusätzlich zu qualifizierten Mietspiegeln sind aber auch einfache Mietspiegel als kostengünstiges Instrument zur
Darstellung der ortsüblichen Vergleichsmiete insbesondere in kleineren Gemeinden zu erhalten und zu fördern.
II. Wesentlicher Inhalt des Entwurfs
Der Entwurf sieht ein Bündel an Maßnahmen vor, um die Rechtssicherheit qualifizierter Mietspiegel und ihre
Bedeutung zu stärken und um zu gewährleisten, dass qualifiziere Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete
möglichst realitätsgetreu und differenziert abbilden und mit vertretbarem Aufwand erstellt werden können. Der
einfache Mietspiegel bleibt als kostengünstige Alternative zum qualifizierten Mietspiegel erhalten.
Da Mietspiegel für die Mietvertragsparteien transparent sein sollen, wird klargestellt, dass Mietspiegel und ihre
Änderungen zu veröffentlichen sind (§ 558c Absatz 4 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der Entwurfsfassung
– BGB-E).
Die für die Erstellung und Anerkennung von Mietspiegeln zuständige Behörde bestimmt sich künftig nach Landesrecht.
Das Ziel, die Rechtssicherheit qualifizierter Mietspiegel zu stärken, wird einerseits dadurch erreicht, dass die
Grundsätze, nach denen qualifizierte Mietspiegel zu erstellen sind, in § 558d Absatz 1 Satz 1 BGB-E auf das
Wesentliche, und zwar auf die wissenschaftlichen Grundsätze beschränkt werden. Um die Unsicherheit darüber,
welche wissenschaftlichen Grundsätze anerkannt sind, zu minimieren und um die Weiterentwicklung der Methoden
zur Mietspiegelerstellung nicht zu erschweren, soll an dem Merkmal der Anerkennung nicht länger festgehalten
werden. Andererseits sollen die wissenschaftlichen Grundsätze im Zuge einer parallel zum Gesetzgebungsverfahren
zu erstellenden Mietspiegelverordnung weitgehend konkretisiert werden. Die Ermächtigung für den
Erlass dieser Verordnung in § 558c Absatz 5 BGB wird aus Gründen der Rechtsklarheit ausdrücklich auf die
Bereiche der Dokumentation und der Veröffentlichung von Mietspiegeln erweitert. Zusätzlich wird aus Gründen
der Rechtssicherheit vermutet, dass ein Mietspiegel, der denjenigen Anforderungen entspricht, die eine solche
Drucksache 19/26918 – 14 – Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode
Verordnung an qualifizierte Mietspiegel richtet, nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde (§ 558d Absatz
1 Satz 2 BGB-E).
Gestärkt wird der qualifizierte Mietspiegel auch durch die Einführung einer weiteren Vermutung. In Fällen, in
denen ein Mietspiegel sowohl von der nach Landesrecht für die Mietspiegelerstellung zuständigen Behörde als
auch von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter als qualifiziert anerkannt wird, wird in Zukunft vermutet,
dass er nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde (§ 558d Absatz 1 Satz 3 BGB-E). Das hat zur
Folge, dass nicht mehr die Partei, die sich auf die Werte des Mietspiegels beruft, beweisen muss, dass der Mietspiegel
qualifiziert ist. Vielmehr muss diejenige Partei, die die Werte des Mietspiegels anzweifelt, beweisen, dass
dieser nicht qualifiziert ist. Diese Beweislastverteilung ist angemessen, da die Anerkennung als qualifizierter
Mietspiegel sowohl durch die Behörde als auch durch die Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter ein
hinreichendes Indiz dafür bildet, dass der Mietspiegel den Anforderungen des Gesetzes und einer Mietspiegelverordnung
an qualifizierte Mietspiegel genügt. Die Partei, die den Mietspiegel angreifen will, kann nachweisen,
dass wissenschaftliche Grundsätze nicht eingehalten worden sind und sich hierzu zum Beispiel auf die Konkretisierungen
in der Mietspiegelverordnung stützen.
Zur Verbesserung der Rahmenbedingungen für die Erstellung qualifizierter Mietspiegel werden den für die Mietspiegelerstellung
zuständigen Behörden zukünftig ausdrückliche rechtliche Befugnisse zur Datenverarbeitung
eingeräumt. Dies betrifft auch Stellen, die von den Behörden – unter Wahrung datenschutzrechtlicher Erfordernisse
– mit der Erstellung eines Mietspiegels beauftragt werden, beispielsweise private Institute, die sich auf die
Erstellung von Mietspiegeln spezialisiert haben.
Erleichtert wird auch die Nutzung vorhandener Datensätze zur Ermittlung der Grundgesamtheit für einen qualifizierten
Mietspiegel, aus der eine Stichprobe für die Befragung gezogen wird. Genutzt werden können zum einen
die für die Mietspiegelerstellung relevanten Daten des Melderegisters für alle volljährigen Personen und für ihre
Wohnungsgeber bezogen auf das Gebiet, für das der Mietspiegel erstellt werden soll. Es wird ausdrücklich bestimmt,
dass diese Daten künftig von der Meldebehörde auf Ersuchen übermittelt werden (Artikel 238 § 1 Absatz
2 EGBGB-E). Zum anderen wird geregelt, dass die für die Mietspiegelerstellung zuständige Behörde die bei
der Verwaltung der Grundsteuer bekannt gewordenen Namen und Anschriften der Grundstückseigentümer zur
Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels abrufen und verarbeiten kann (Artikel 238 § 1 Absatz 1 EGBGB-E).
Darüber hinaus wird eine Befugnis der Statistikstellen der Gemeinden zur Abfrage der Daten der Gebäude- und
Wohnungszählung des Zensus geschaffen, um diese zur Erstellung des Mietspiegels nutzbar zu machen (Artikel
238 § 1 Absatz 5 EGBGB-E).
Zur Erhöhung der Rücklaufquoten der Befragung von Mietern und Vermietern zum Mietspiegel und zur Vermeidung
von durch selektives Antwortverhalten verursachten Verzerrungen wird eine Auskunftspflicht für Vermieter
und Mieter eingeführt (Artikel 238 § 2 EGBGB-E). Die Auskunftspflicht bezieht sich auf die Miethöhe, die in
§ 558 Absatz 2 Satz 1 BGB bezeichneten Wohnwertmerkmale und auf weitere Merkmale des Mietverhältnisses,
die für die Erstellung des Mietspiegels relevant sind. Zur Feststellung, ob Wohnraum vermietet ist, werden auch
Eigentümer verpflichtet, über die Anschrift und die Vermietung des in ihrem Eigentum befindlichen Wohnraums
Auskunft zu geben.
Geregelt werden auch Befugnisse, um die aus der Befragung zum qualifizierten Mietspiegel erhobenen Daten für
Übersichten über die Angemessenheit von Aufwendungen für die Unterkunft nach dem SGB II und dem SGB XII
in dem hierzu erforderlichen Umfang nutzbar zu machen.
Zur Senkung des mit der Anpassung und Neuerstellung von Mietspiegeln verbundenen Aufwands wird der Bindungszeitraum
für Mietspiegel von zwei auf drei Jahre verlängert. Diese Verlängerung betrifft sowohl einfache
als auch qualifizierte Mietspiegel. Einfache Mietspiegel sollen statt nach bislang zwei Jahren im Abstand von drei
Jahren der Marktentwicklung angepasst werden (§ 558c Absatz 3 BGB-E). Die Frist für die verpflichtende Anpassung
qualifizierter Mietspiegel wird um ein Jahr auf drei Jahre verlängert (§ 558d Absatz 2 Satz 1 BGB-E).
Nach spätestens fünf Jahren sind qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen (§ 558d Absatz 2 Satz 3 BGB-E).
III. Alternativen
Alternativen, mit denen die Regelungsziele in gleicher Weise erreicht werden, sind nicht ersichtlich.
Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode – 15 – Drucksache 19/26918
Dies betrifft auch die Einführung einer Auskunftspflicht zur Mietspiegelerstellung. Die Auskunftspflicht ist zur
Verbesserung der Qualität und der Aussagekraft qualifizierter Mietspiegel erforderlich, um ein selektives Antwortverhalten
und eine dadurch verursachte Verzerrung der Mietspiegelwerte zu verhindern. Andere Mittel zur
Erhöhung der Teilnahmebereitschaft, beispielsweise finanzielle Anreize für die Befragten, sind nicht in gleichem
Maße geeignet, das Problem zu beheben, da diese ebenfalls zu selektivem Antwortverhalten und Verzerrungen
der Mietspiegelwerte führen würden.
IV. Gesetzgebungskompetenz
Die Gesetzgebungskompetenz des Bundes beruht hinsichtlich der Änderungen im Mietrecht auf Artikel 74 Absatz
1 Nummer 1 des Grundgesetzes (GG) (Bürgerliches Recht). Die zugehörigen Regelungen zu Auskunftspflichten
von Wohnungseigentümern und Mietvertragsparteien als Basis der Mietspiegelerstellung sind kraft
Sachzusammenhangs hiervon mit umfasst, die begleitenden Regelungen zu Datenverarbeitungen zum Zweck der
Mietspiegelerstellung unterfallen als Annex hierzu ebenfalls der Gesetzgebungskompetenz des Bundes. Hinsichtlich
der Bußgeldregelungen ergibt sich die Gesetzgebungskompetenz des Bundes aus Artikel 74 Absatz 1 Nummer
1 GG (Strafrecht).
Die Gesetzgebungskompetenz des Bundes für die Änderungen im SGB II und SGB XII folgt aus Artikel 74 Absatz
1 Nummer 7 GG (öffentliche Fürsorge) in Verbindung mit Artikel 72 Absatz 2 GG. Der Bund hat die Gesetzgebungskompetenz
im Bereich der Grundsicherung für Arbeitsuchende, da hier die Herstellung gleichwertiger
Lebensverhältnisse im Bundesgebiet und die Wahrung der Rechts- oder Wirtschaftseinheit im gesamtstaatlichen
Interesse mit einer bundesgesetzlichen Regelung erforderlich ist (Artikel 72 Absatz 2 GG). Nur durch die
Gesetzgebung des Bundes lassen sich einheitliche Lebensverhältnisse gewährleisten. In der Bundesrepublik
Deutschland bestehen hinsichtlich des Beschäftigungsstandes und Einkommensniveaus erhebliche regionale Unterschiede.
Durch eine einheitliche Bundesgesetzgebung im Bereich der öffentlichen Fürsorge wird verhindert,
dass sich innerhalb der Bundesrepublik Deutschland das Sozialgefüge auseinanderentwickelt.
V. Vereinbarkeit mit dem Recht der Europäischen Union und völkerrechtlichen Verträgen
Der Entwurf ist vereinbar mit dem Recht der Europäischen Union und völkerrechtlichen Verträgen, die die Bundesrepublik
Deutschland abgeschlossen hat.
VI. Gesetzesfolgen
1. Rechts- und Verwaltungsvereinfachung
Die Regelungen zur Nutzung vorhandener Datensätze zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels und die
Einführung einer Auskunftspflicht für Vermieter und Mieter werden sich voraussichtlich entlastend auf die Tätigkeit
der Ersteller qualifizierter Mietspiegel auswirken. Diese werden zuverlässiger als bisher einschätzen können,
welche Datensätze der Meldebehörden, der für die Verwaltung der Grundsteuer zuständigen Behörden sowie
welche bei der Erhebung zum Zensus erhobenen Daten sie nutzen können, um die Grundgesamtheit für den Mietspiegel
zu ermitteln. Weiter ist damit zu rechnen, dass die neu eingeführte Auskunftspflicht die Rückläufe aus
den Befragungen zum qualifizierten Mietspiegel und die Repräsentativität der Datengrundlage deutlich erhöhen
wird. Um dieselbe Anzahl an Rückläufen wie bisher zu erhalten, wird die Befragung einer deutlich geringeren
Anzahl an Mietern beziehungsweise. Vermietern zum Mietspiegel genügen.
2. Nachhaltigkeitsaspekte
Der Entwurf steht im Einklang mit dem Leitgedanken der Bundesregierung zur nachhaltigen Entwicklung im
Sinne der Deutschen Nachhaltigkeitsstrategie.
Die Regelungen fördern die Akzeptanz qualifizierter Mietspiegel bei Mietern und Vermietern von Wohnraum.
Sie zielen auf soziale Gerechtigkeit und gleichberechtigte Teilhabe und somit auf eine nachhaltige Entwicklung
Drucksache 19/26918 – 16 – Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode
ab (Anforderung Nummer 1 der Prinzipien einer nachhaltigen Entwicklung der Deutschen Nachhaltigkeitsstrategie
der Bundesregierung). Durch die verbesserte Teilhabe wird auch der soziale Zusammenhalt in einer offenen
Gesellschaft in denjenigen Gemeinden gestärkt, in denen Mietspiegel gelten (Anforderung Nummer 5 der Prinzipien
einer nachhaltigen Entwicklung der Deutschen Nachhaltigkeitsstrategie der Bundesregierung). Die Regelungen
zur Datenverarbeitung, zur Nutzung vorhandener Datensätze und zur Auskunftspflicht tragen darüber hinaus
zur sparsamen und effizienten Nutzung von Ressourcen bei (Indikator 8.1 der nachhaltigen Entwicklung der Deutschen
Nachhaltigkeitsstrategie der Bundesregierung).
3. Haushaltsausgaben ohne Erfüllungsaufwand
Auswirkungen auf den Bundeshaushalt werden sich mangels Zuständigkeit des Bundes für die Mietspiegelerstellung
voraussichtlich nicht ergeben.
Auswirkungen für die Haushalte der Länder sind möglich, soweit die Länder den Gemeinden aufgrund landesrechtlicher
Regelungen zur Kostenerstattung verpflichtet sind oder soweit sie eigene Stellen mit der Mietspiegelerstellung
betrauen.
Die Auskunftspflicht zur Mietspiegelerstellung wird sich voraussichtlich entlastend auf die Haushalte der Gemeinden
auswirken, sofern das Landesrecht die Gemeinden als für die Mietspiegelerstellung zuständige Behörde
bestimmt.
4. Erfüllungsaufwand
a) Vorbemerkungen
Der Darstellung des Erfüllungsaufwandes wird zugrunde gelegt, dass die weit überwiegende Zahl der Mietspiegel
aktuell durch die Gemeinden oder in deren Auftrag erstellt und finanziert wird. Die Aufgabe der Mietspiegelerstellung
wird künftig von den nach Landesrecht zuständigen Behörden übernommen (§ 558c Absatz 1 BGB-E).
Soweit sich aus dem Entwurf Änderungen im Aufwand der Mietspiegelerstellung ergeben, werden diese somit
im Erfüllungsaufwand der Verwaltung der Länder, der auch den Erfüllungsaufwand der Gemeinden beinhaltet,
berücksichtigt.
Die Änderungen zum Mietspiegelrecht sollen die Qualität von qualifizierten beziehungsweise bislang als qualifiziert
erstellten Mietspiegeln erhöhen und es erleichtern, rechtssichere qualifizierte Mietspiegel zu erstellen. Hiermit
sollen auch die Voraussetzungen für eine stärkere Verbreitung von qualifizierten Mietspiegeln verbessert
werden. Während nach Landesrecht zuständige Behörden, die bereits bisher einen qualifizierten Mietspiegel erstellen,
insbesondere durch die Einführung der Auskunftspflicht und die Erleichterung der Bildung der Grundgesamtheit
in der Regel finanziell entlastet werden, entsteht für Behörden, die sich erstmals für die Erstellung eines
qualifizierten Mietspiegels entscheiden, zunächst ein Mehraufwand. Der Aufwand der erstmaligen Mietspiegelerstellung
beruht jedoch auf der freien Entscheidung, einen solchen Mietspiegel zu erstellen, und nicht auf den
vorgesehenen gesetzlichen Änderungen.
Vor diesem Hintergrund fokussieren sich die Ausführungen auf den Erfüllungsaufwand und die finanziellen Entlastungen,
wenn für eine Gemeinde bisher ein qualifizierter Mietspiegel erstellt wurde und weiterhin erstellt werden
soll.
b) Erfüllungsaufwand für Bürgerinnen und Bürger
Für die Bürgerinnen und Bürger entsteht aufgrund der Einführung der Auskunftspflicht in Art. 238 § 2 EGBGB-
E erstmalig ein Erfüllungsaufwand in Höhe von durchschnittlich rund 21 735 Stunden pro Jahr. Dieser setzt sich
aus einem Erfüllungsaufwand für die Erstellung qualifizierter Mietspiegel von 18 900 Stunden und solchem für
die Anpassung qualifizierter Mietspiegel von rund 2 835 Stunden zusammen.
Die Daten für einen qualifizierten Mietspiegel werden derzeit aufgrund einer freiwilligen Befragung von Mietern
und Vermietern erhoben. Durch die Einführung einer Pflicht zur Auskunftserteilung entsteht für die Befragten
Erfüllungsaufwand, auch wenn für einen Mietspiegel in der Summe nicht mehr Mieter beziehungsweise Vermieter
als bislang befragt werden müssen.
Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode – 17 – Drucksache 19/26918
aa) Erfüllungsaufwand für die Erstellung qualifizierter Mietspiegel
Die Bundesregierung schätzt, dass an der Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels im Durchschnitt 2 000 Mieter
beziehungsweise Vermieter durch das Ausfüllen eines Fragebogens oder über ein Interview mitwirken. Weiter
wird geschätzt, dass Mieter und Vermieter im Durchschnitt zu gleichem Anteil an Befragungen zu qualifizierten
Mietspiegeln mitwirken. Grundlage dieser Schätzung ist, dass qualifizierte Mietspiegel teils auf Befragungen der
Mieterinnen und Mieter, teils auf Befragungen der Vermieterinnen und Vermieter und teils auf kombinierten
Befragungen der Mieter und Vermieter beruhen, ohne dass sich – bezogen auf alle qualifizierten Mietspiegel –
ein deutliches Übergewicht der Befragung einer Seite feststellen lässt (gif-Mietspiegelreport 2020, Seite 10 f.).
Es ergibt sich ein Anteil der für einen qualifizierten Mietspiegel befragten Bürgerinnen und Bürger von durchschnittlich
1 000. Es wird weiterhin angenommen, dass von den derzeit bestehenden circa 200 qualifizierten Mietspiegeln
(BBSR, Wohnungsmarktbeobachtung, Mietspiegelsammlung, Stand: August 2020) für 80 Prozent von
der gleichzeitig eingeführten Möglichkeit einer Verlängerung des Bindungszeitraums Gebrauch gemacht wird,
diese also alle fünf Jahre, die verbleibenden 20 Prozent weiterhin alle vier Jahre neu erstellt werden. Von dieser
Häufigkeit der Neuerstellung ist es abhängig, wie häufig die Bürgerinnen und Bürger befragt werden. Zudem wird
angenommen, dass den Bürgerinnen und Bürgern durch das Mitwirken an der Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels
derzeit ein Zeitaufwand von durchschnittlich jeweils 30 Minuten entsteht. Dieser verringert sich durch
die in Art. 238 § 1 EGBGB-E vorgesehene erleichterte Nutzung von Grundsteuer-, Melde- und Zensusdaten um
geschätzt 10 Prozent auf 27 Minuten, da dadurch die mietspiegelrelevante Grundgesamtheit besser eingegrenzt
werden kann und der Aufwand für die Bürgerinnen und Bürger für die Beantwortung von Vorfragen zur Klärung
der Mietspiegelrelevanz sinkt. Für die qualifizierten Mietspiegel, bei denen von der neu eingeführten Verlängerungsmöglichkeit
Gebrauch gemacht wurde, ergibt sich im Durchschnitt ein jährlicher Zeitaufwand von 864 000
Minuten (1 000 befragte Bürger x 160 Mietspiegel x 27 Minuten / 5 Jahre), mithin 14 400 Stunden. Für die übrigen
qualifizierten Mietspiegel ergibt sich im Durchschnitt ein jährlicher Zeitaufwand von 270 000 Minuten (1 000
befragte Bürger x 40 Mietspiegel x 27 Minuten / 4 Jahre), mithin 4 500 Stunden. Insgesamt entsteht durch die
Auskunftspflicht für die Erstellung qualifizierter Mietspiegel damit eine Belastung der Bürgerinnen und Bürger
von durchschnittlich 18 900 Stunden pro Jahr.
bb) Erfüllungsaufwand für die Anpassung qualifizierter Mietspiegel
Wird die Anpassung qualifizierter Mietspiegel nicht mittels Index vorgenommen, erfolgt diese durch Stichprobe
und damit Befragung (auch) der Mieterinnen und Mieter. Es wird geschätzt, dass an den Befragungen zur Anpassung
eines qualifizierten Mietspiegels durchschnittlich 500 Mieterinnen und Mieter teilnehmen. Zuletzt sind circa
30 Prozent aller qualifizierten Mietspiegel nicht durch Index an die Marktentwicklung angepasst worden (gif-
Mietspiegelreport 2020, Seite 23), sodass sich auf die Gesamtzahl aller 200 qualifizierten Mietspiegel hochgerechnet
eine Summe von 60 Mietspiegeln ergibt, die mittels Befragung angepasst werden. Es wird (siehe 4. b)
aa)) angenommen, dass bei 80 Prozent, mithin 48 dieser 60 qualifizierten Mietspiegel von der Verlängerung des
Bindungszeitraums von zwei auf drei Jahre Gebrauch gemacht wird. Zudem wird angenommen, dass den Bürgerinnen
und Bürgern durch die Mitwirkung an der Anpassung eines qualifizierten Mietspiegels – bereits unter Berücksichtigung
der Effizienzsteigerung aufgrund der erleichterten Nutzung der Namen und Anschriften aus der
Grundsteuerdatei, der Daten aus dem Melderegister und der relevanten Zensusdaten (Artikel 238 § 1 EGBGB-E),
die zu einer Zeitersparnis von geschätzt drei Minuten je Fall führen wird – ein Zeitaufwand von durchschnittlich
jeweils 27 Minuten entsteht. Für die Anpassung der qualifizierten Mietspiegel, bei denen von der Verlängerung
des Bindungszeitraums Gebrauch gemacht wurde, ergibt sich ein jährlicher Zeitaufwand von rund 129 600 Minuten
(500 befragte Bürger x 48 Mietspiegel x 27 Minuten / 5 Jahre), mithin 2 160 Stunden. Für die übrigen
qualifizierten Mietspiegel ergibt sich ein jährlicher Zeitaufwand von 40 500 Minuten (500 befragte Bürger x 12
Mietspiegel x 27 Minuten / 4 Jahre), mithin 675 Stunden. Für die Bürgerinnen und Bürger ergibt sich aufgrund
dessen weiterer Erfüllungsaufwand im Umfang von durchschnittlich rund 2 835 Stunden pro Jahr.
c) Erfüllungsaufwand für die Wirtschaft; Bürokratiekosten aus Informationspflichten
Für die Wirtschaft entstehen aufgrund der Einführung der Auskunftspflicht in Art. 238 § 2 EGBGB-E erstmalig
Bürokratiekosten aus Informationspflichten und damit Erfüllungsaufwand in Höhe von durchschnittlich rund
728 000 Euro pro Jahr. Dieser setzt sich aus einem Erfüllungsaufwand für die Erstellung qualifizierter Mietspiegel
von rund 633 000 Euro und solchem für die Anpassung qualifizierter Mietspiegel von rund 95 000 Euro zusammen.
Drucksache 19/26918 – 18 – Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode
aa) Erfüllungsaufwand für die Erstellung qualifizierter Mietspiegel
Für die Erstellung qualifizierter Mietspiegel wird – entsprechend Vorstehendem – angenommen, dass Vermieter
an Befragungen für durchschnittlich 1 000 Wohnungen je Mietspiegel mitwirken und künftig für circa 80 Prozent
der gegenwärtig 200 qualifizierten Mietspiegel von der Möglichkeit einer Verlängerung des Bindungszeitraums
Gebrauch gemacht wird. Auch auf Seiten der Vermieterinnen und Vermieter wird von einem Zeitaufwand von
derzeit durchschnittlich 30 Minuten ausgegangen, der sich aufgrund der erleichterten Nutzung der Namen und
Anschriften aus der Grundsteuerdatei, der Daten aus dem Melderegister und der relevanten Zensusdaten auf 27
Minuten reduziert. Für die Erstellung von 160 qualifizierten Mietspiegeln im Turnus von fünf Jahren ergibt sich
ein Aufwand von jährlich 864 000 Minuten (1 000 Befragungen x 160 Mietspiegel x 27 Minuten / 5 Jahre), mithin
14 400 Stunden. Die Erstellung der übrigen 40 qualifizierten Mietspiegel bringt einen Aufwand von jährlich
270 000 Minuten (1 000 Befragungen x 40 Mietspiegel x 27 Minuten / 4 Jahre), mithin 4 500 Stunden. In Summe
ergibt sich damit ein Zeitaufwand von 18 900 Stunden für die Vermieterinnen und Vermieter.
Nach der Lohnkostentabelle der Wirtschaft aus dem Leitfaden zur Ermittlung des Erfüllungsaufwands (Anlage
VI, Wirtschaftsabschnitt „Grundstücks- und Wohnungswesen") sind für den Aufwand der Vermieterinnen und
Vermieter Lohnkosten von durchschnittlich 33,50 Euro/Stunde anzusetzen. Somit ergibt sich im Rahmen der Erstellung
qualifizierter Mietspiegel eine Belastung von durchschnittlich 33,50 Euro/Stunde x 18 900 Stunden =
633 150 Euro, gerundet 633 000 Euro pro Jahr.
bb) Erfüllungsaufwand für die Anpassung qualifizierter Mietspiegel
Wird die Anpassung qualifizierter Mietspiegel nicht mittels Index vorgenommen, erfolgt diese durch Stichprobe
und damit Befragung (auch) der Vermieterinnen und Vermieter. Für diese ergibt sich aufgrund der Anpassung
qualifizierter Mietspiegel weiterer Erfüllungsaufwand in Höhe von rund 166 000 Euro.
Korrespondierend zum Erfüllungsaufwand der Bürgerinnen und Bürger wird angenommen, dass circa 60 qualifizierte
Mietspiegel mittels Stichprobe angepasst werden, davon 48 im verlängerten Turnus, und dass für jede dieser
Anpassungen Vermieterinnen und Vermieter an Befragungen für durchschnittlich 500 Wohnungen mitwirken und
ihnen dadurch ein Zeitaufwand von durchschnittlich jeweils 27 Minuten entsteht. Für die Anpassung der qualifizierten
Mietspiegel, bei denen von der Verlängerungsmöglichkeit Gebrauch gemacht wurde, ergibt sich ein jährlicher
Zeitaufwand von rund 129 600 Minuten (500 Befragungen x 48 Mietspiegel x 27 Minuten / 5 Jahre), mithin
2 160 Stunden. Für die übrigen qualifizierten Mietspiegel ergibt sich ein jährlicher Zeitaufwand von 40 500 Minuten
(500 Befragungen x 12 Mietspiegel x 27 Minuten / 4 Jahre), mithin 675 Stunden. In Summe ergibt sich
damit ein Zeitaufwand von rund 2 835 Stunden für die Vermieterinnen und Vermieter.
Unter Berücksichtigung der Lohnkostentabelle der Wirtschaft ergibt sich im Rahmen der Anpassung qualifizierter
Mietspiegel eine Belastung von durchschnittlich 33,50 Euro/Stunde x 2 835 Stunden = 94 972,50 Euro, gerundet
95 000 Euro pro Jahr.
d) Erfüllungsaufwand der Verwaltung
Der Erfüllungsaufwand für die Verwaltung der Länder einschließlich Gemeinden wird sich voraussichtlich um
jährlich 1 431 000 Euro verringern.
aa) Erfüllungsaufwand durch die Verlängerung des Bindungszeitraums
Die Verlängerung des Bindungszeitraums für Mietspiegel von zwei auf drei Jahre wird zu erheblichen Einsparungen
führen, da qualifizierte Mietspiegel nicht mehr wie bislang alle zwei Jahre, sondern nur noch alle drei
Jahre angepasst werden müssen und da sich die Frist für ihre zwingende Neuerstellung von vier auf fünf Jahre
verlängert.
Die Kosten für die Neuerstellung eines qualifizierten Mietspiegels werden auf durchschnittlich 100 000 Euro geschätzt.
Durch die Verlängerung des Bindungszeitraums können diese Kosten auf fünf statt auf bislang vier Jahre
verteilt werden. Der durchschnittliche Aufwand für die Neuerstellung qualifizierter Mietspiegel von derzeit jährlich
25 000 Euro je Mietspiegel (100 000 Euro / vier Jahre) kann sich dadurch auf 20 000 Euro je Mietspiegel
(100 000 Euro / fünf Jahre) verringern. Die Bundesregierung schätzt, dass 80 Prozent der Gemeinden von der
Verlängerungsmöglichkeit Gebrauch machen werden. Die Gesamtkosten für die Neuerstellung qualifizierter
Mietspiegel werden sich daher durch die Verlängerung des Bindungszeitraums bei derzeit bestehenden circa 200
qualifizierten Mietspiegeln um jährlich 800 000 Euro verringern (Einsparung von 5 000 Euro x 160 Mietspiegel).
Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode – 19 – Drucksache 19/26918
Auch die Kosten für die zwischenzeitliche Anpassung eines qualifizierten Mietspiegels an die Marktentwicklung
können auf fünf statt auf bislang vier Jahre verteilt werden. Der durchschnittliche jährliche Aufwand für die zwischenzeitliche
Anpassung qualifizierter Mietspiegel von derzeit geschätzt 10 000 Euro je Mietspiegel (40 000
Euro / vier Jahre) kann sich durch die Verlängerung des Bindungszeitraums auf 8 000 Euro je Mietspiegel (40 000
Euro / fünf Jahre) verringern. Unter der Annahme, dass künftig bei geschätzt 80 Prozent der circa 200 qualifizierten
Mietspiegel von der Verlängerung des Bindungszeitraums Gebrauch gemacht wird, werden sich die Kosten
für die zwischenzeitliche Anpassung des Mietspiegels um jährlich geschätzt 320 000 Euro verringern (Einsparung
von 2 000 Euro x 160 Mietspiegel).
In der Summe ergibt sich eine Entlastung der Verwaltung um 1 120 000 Euro (800 000 Euro zuzüglich 320 000
Euro).
Die Verlängerung des Bindungszeitraums von zwei auf drei Jahre wird voraussichtlich auch für den Bereich der
einfachen Mietspiegel zu einer Kosteneinsparung führen. Allerdings lässt sich diese Kosteneinsparung nicht zuverlässig
schätzen, da die Praxis der Erstellung und Anpassung einfacher Mietspiegel sehr heterogen ist und Daten
zu den durchschnittlichen Kosten einfacher Mietspiegel nicht vorliegen. Außerdem wird in § 558c Absatz 3 BGB
nur der Turnus für die Anpassung einfacher Mietspiegel geregelt. Zeitliche Vorgaben für die Neuerstellung einfacher
Mietspiegel werden im Gesetz nicht geregelt. Hierzu hat sich auch keine einheitliche Praxis herausgebildet.
bb) Erfüllungsaufwand durch Verbesserungen bei der Datenverarbeitung
Zusätzlicher Erfüllungsaufwand entsteht für die Meldebehörden durch die in Art. 238 § 1 Absatz 2 Satz 1 EG-
BGB-E vorgesehene Übermittlung von Daten zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels. Entsprechendes
gilt für die für die Verwaltung der Grundsteuer zuständigen Behörden und für die statistischen Ämter des Bundes
und der Länder, soweit von diesen Daten nach Art. 238 § 1 Absatz 1, Absatz 5 EGBGB-E zur Erstellung eines
qualifizierten Mietspiegels erhoben werden. Es wird geschätzt, dass dadurch pro Mietspiegel zwei Stunden Zeitaufwand
entstehen. Nach der Lohnkostentabelle der Verwaltung aus dem Leitfaden zur Ermittlung des Erfüllungsaufwands
(Anlage VII, Gemeinden, gehobener Dienst) beträgt der Lohnsatz 42,30 Euro. Daraus ergibt sich
ein jährlicher Erfüllungsaufwand in Höhe von 3 553 Euro ((42,30 Euro/Stunde x 2 Stunden x 160 Mietspiegel) /
5 Jahre + (42,30 Euro/Stunde x 2 Stunden x 40 Mietspiegel) / 4 Jahre)). Gerundet ergeben sich Mehrausgaben
von 4 000 Euro.
Durch die Auskunftspflicht und die erleichterte Nutzung von Grundsteuer-, Melde- und Zensusdaten können die
Kosten für die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels hingegen reduziert werden. Insbesondere die Auskunftspflicht
führt dazu, dass deutlich weniger Mieterinnen und Mieter beziehungsweise Vermieterinnen und
Vermieter angeschrieben oder angerufen werden müssen, um die erforderliche Größe der Nettostichprobe zu erreichen.
Einer Vergrößerung der Stichprobe bedarf es zur Erreichung der Ziele des Gesetzesvorhabens nicht.
Vielmehr wird die beabsichtigte Qualitätssteigerung bereits durch die höhere Repräsentativität der Umfrageergebnisse
bewirkt. Bei schriftlicher Erhebung ergeben sich Ersparnisse bei Druck, Porto und Rückporto der Mieteranschreiben.
Die größten Einsparungen sind bei telefonischer Vorbefragung zu erwarten. Insgesamt können
diese Einsparungen nach einer groben Schätzung zwischen fünf und zehn Prozent der Erhebungskosten ausmachen.
Bei durchschnittlichen Kosten von circa 100 000 Euro wären Einsparungen von 5 000 bis 10 000 Euro je
Mietspiegel zu erwarten. Den Mittelwert dieser Spanne zugrunde gelegt und unterstellt, dass von den insgesamt
200 qualifizierten Mietspiegeln künftig 80 Prozent im Turnus von fünf Jahren neu erstellt werden, ist im Hinblick
auf diese Mietspiegel mit Einsparungen von durchschnittlich 240 000 Euro pro Jahr (160 Mietspiegel x Einsparungen
von 7 500 Euro je Mietspiegel / 5 Jahre) zu rechnen. Die verbleibenden Mietspiegel, die nach geschätzt
vier Jahren neu erstellt werden, führen zu weiteren Einsparungen in Höhe von durchschnittlich 75 000 Euro pro
Jahr (40 Mietspiegel x Einsparungen von 7 500 Euro je Mietspiegel / 4 Jahre). Insgesamt beläuft sich die zu
erwartende Ersparnis auf im Durchschnitt jährlich 315 000 Euro.
In der Summe ergibt sich eine Reduzierung des Erfüllungsaufwands um 311 000 Euro (315 000 Euro abzüglich
4 000 Euro).
Zusätzlicher Erfüllungsaufwand wird voraussichtlich auch nicht durch die Änderung von § 558c Absatz 4 Satz 2
BGB entstehen, durch die anstelle der bisherigen Sollregelung eine Pflicht zur Veröffentlichung eines Mietspiegels
eingeführt wird. Die Kosten für eine Veröffentlichung hängen davon ab, ob ein Printprodukt mit Versendung
oder eine Downloadmöglichkeit angeboten wird, wobei häufig auch eine Gebühr zur Finanzierung der Druckkosten
erhoben wird. Allerdings werden Mietspiegel bereits nach bisheriger Praxis in der Regel veröffentlicht. Der
Drucksache 19/26918 – 20 – Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode
Anteil an Mietspiegeln, die bislang nicht veröffentlicht werden, ist äußerst gering. Ein erhöhter Erfüllungsaufwand
durch die Einführung der Veröffentlichungspflicht ist daher nicht zu erwarten.
Durch die in § 22 Absatz 11 SGB II-E und § 35 Absatz 6 SGB XII-E vorgesehenen Befugnisse der für die Mietspiegelerstellung
zuständigen Behörden wird sich der Erfüllungsaufwand voraussichtlich nicht erhöhen. Eine Verpflichtung
der nach Landesrecht zuständigen Behörden wird dadurch nicht begründet. Übersichten über die Angemessenheit
von Aufwendungen für eine Unterkunft nach SGB II und SGB XII werden bereits derzeit erstellt.
Auch für die kommunalen Träger der Grundsicherung entsteht durch die vorgesehenen Regelungen voraussichtlich
keine Änderung des Erfüllungsaufwandes. Eine nicht quantifizierbare Verringerung des Aufwandes kann sich
für sie ergeben, wenn die Angemessenheitsprüfung durch die qualitative und quantitative Datenverbesserung einfacher
und rechtssicherer durchgeführt werden kann. Da es sich auch hier nicht um eine Pflicht zum Abruf der
Daten handelt, ist diese im Rahmen des Erfüllungsaufwandes aber unerheblich.
5. Weitere Kosten
Die vorgesehenen Änderungen können zu einer geringen nicht quantifizierbaren Änderung des Aufwands bei den
Gerichten führen. Durch die Konkretisierung der Anforderungen an qualifizierte Mietspiegel und die Einführung
der neuen Vermutungsregelungen in § 558d Absatz 1 Satz 2 und 3 BGB-E wird es voraussichtlich zu einer stärkeren
Befriedung der Parteien eines Wohnraummietverhältnisses kommen. Im Einzelfall können hierdurch auch
Rechtsstreitigkeiten vermieden beziehungsweise kann ihre Durchführung erleichtert werden. Dies kann im Einzelfall
zu einer nicht quantifizierbaren Verringerung des Personalaufwandes bei den Gerichten führen.
Die Einführung der Auskunftspflicht für Vermieter und Mieter wird voraussichtlich nicht zu einem erhöhten Personal-
und Sachaufwand im Hinblick auf die Verfolgung von Ordnungswidrigkeiten führen. Vielmehr ist zu erwarten,
dass allein durch die Bußgeldbewehrung der Auskunftspflicht ein hinreichender Rücklauf aus den Befragungen
erfolgen wird und Bußgeldverfahren allenfalls vereinzelt zur Anwendung kommen werden.
6. Weitere Gesetzesfolgen
Die Pflicht zur Veröffentlichung von Mietspiegeln fördert Transparenz und Verbreitung des Mietspiegels.
Dadurch trägt die Rechtsänderung auch dem Verbraucherschutz Rechnung.
Gleichstellungspolitische und demografische Auswirkungen ergeben sich nicht.
VII. Befristung; Evaluierung
Eine Befristung des Gesetzes ist nicht vorgesehen. Das Ziel des Gesetzes, die Rechtssicherheit und die Bedeutung
qualifizierter Mietspiegel zu stärken und zur Erstellung dieser Mietspiegel verbesserte Rahmenbedingungen zu
schaffen, besteht langfristig. Mit diesem Ziel wäre eine Befristung kaum zu vereinbaren.
Die Regelungen sollen spätestens zehn Jahre nach ihrem Inkrafttreten evaluiert werden. Der Zeitraum von zehn
Jahren ist erforderlich, weil sich die Wirksamkeit der Rechtsänderungen erst nach einem längeren Zeitraum messen
lassen wird. Der Zeitraum zwischen dem Beschluss über die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels und
seiner Veröffentlichung beträgt oft mehr als ein Jahr. Erst drei Jahre nach dem Stichtag für die Datenerhebung
müssen qualifizierte Mietspiegel der Marktentwicklung angepasst werden. Nach fünf Jahren sind sie neu zu erstellen.
Zur Evaluierung der Rechtsänderungen erscheint daher ein Zeitraum von zehn Jahren angemessen.
Dazu wird die Bundesregierung insbesondere prüfen, ob folgende Ziele des Gesetzes erreicht wurden: Förderung
der Mietspiegelerstellung sowie Stärkung der Bedeutung und Rechtssicherheit qualifizierter Mietspiegel, insbesondere
durch Verbesserung der Bedingungen für die Erstellung qualitativ hochwertiger Mietspiegel.
Anhand folgender Kriterien soll beurteilt werden, ob diese Ziele erreicht wurden: Es soll insbesondere untersucht
werden, ob infolge der Neuregelungen Mietspiegel für mehr Gemeinden als bisher erstellt wurden und ob die
Änderungen zu einer Senkung der Kosten für die Erstellung eines Mietspiegels geführt haben, und zwar getrennt
für einfache und für qualifizierte Mietspiegel. Anhand der Rechtsprechung zum Mietspiegelrecht soll untersucht
werden, ob die Änderungen zu mehr Rechtssicherheit geführt haben.
Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode – 21 – Drucksache 19/26918
Die für die Evaluierung erforderliche Datengrundlage soll – soweit sie nicht durch eine Auswertung der Rechtsprechung
mittels öffentlich zugänglicher Datenbanken möglich ist – auf Daten beruhen, die von Interessenverbänden
der Wohnungseigentümer, der Vermieter und der Mieter erhoben werden sowie auf Daten, die vom Statistischen
Bundesamt sowie vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung zur Verfügung gestellt werden
können.
B. Besonderer Teil
Zu Artikel 1 (Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuchs)
Zu Nummer 1 (Änderung des § 558c BGB – Mietspiegel)
Zu Buchstabe a (Änderung der Überschrift des § 558c BGB)
Die Änderung erfolgt aus redaktionellen Gründen.
Zu Buchstabe b (Änderung des § 558c Absatz 1 BGB)
Die für die Erstellung oder Anerkennung von Mietspiegeln zuständige Behörde bestimmt sich nach Landesrecht.
Die bisher im BGB vorgesehene Gemeindezuständigkeit ist vor der Föderalismusreform 2006 (Gesetz zur Änderung
des Grundgesetzes vom 28. August 2006, BGBl I S. 2034) geschaffen worden. Seit der Föderalismusreform
dürfen jedoch gemäß Artikel 84 Absatz 1 Satz 7 GG den Gemeinden und Gemeindeverbänden keine Aufgaben
mehr durch Bundesgesetz übertragen werden. Zwar besteht die bisherige Regelung nach Artikel 125a Absatz 1
GG fort. Es kann aber nicht mit Sicherheit angenommen werden, dass sich die vorgesehenen Änderungen noch
in den Grenzen dessen bewegen würden, was im Rahmen des Fortgeltens von Bundesrecht nach Artikel 125a
Absatz 1 Satz 1 GG verfassungsrechtlich möglich wäre. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts
dient Artikel 84 Absatz 1 Satz 7 GG nicht nur dem Schutz der Organisationshoheit der Länder, sondern auch der
Stärkung und der Absicherung der kommunalen Finanzhoheit und konkretisiert so den Garantiegehalt des Artikel
28 Absatz 2 GG (vergleiche zuletzt BVerfG, Beschluss des Zweiten Senats vom 07. Juli 2020 – 2 BvR
696/12 –, Rn. 33). Insoweit ist es nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts nach Wortlaut, Systematik,
Zielsetzung und Entstehungsgeschichte der Regelung generell geboten, das Durchgriffsverbot des Artikel
84 Absatz 1 Satz 7 GG weit (ebd., Rn. 76) und die Übergangs- und Ausnahmeregelung in Artikel 125a Absatz
1 Satz 1 GG eng auszulegen (ebd., Rn. 80). Die Änderung beugt insoweit Nichtigkeitsrisiken vor und respektiert
zugleich ausdrücklich den mit der Föderalismusreform verbundenen Gedanken, behördliche Zuständigkeitsfragen
grundsätzlich den Ländern zu überlassen.
Zu Buchstabe c (Änderung des § 558c Absatz 3 BGB)
Der Zeitraum, in dem Mietspiegel an die Marktentwicklung angepasst werden sollen, verlängert sich künftig um
ein Jahr. Ab sofort sollen Mietspiegel im Abstand von drei Jahren an die Marktentwicklung angepasst werden.
Die Verlängerung des Bindungszeitraums für Mietspiegel wird dazu führen, dass die für die Anpassung eines
Mietspiegels erforderlichen Kosten sinken. Dadurch können mittelbar auch bestehende Hürden für die Entscheidung,
ob Mietspiegel insbesondere für kleinere Gemeinden erstellt werden, abgebaut werden.
Bei Anwendung der Regelung ist zu beachten, dass es sich um eine Sollvorschrift handelt. In Gemeinden mit
einem sich stark verändernden Mietniveau kann es im Einzelfall angebracht sein, den Mietspiegel in kürzerem
Abstand an die Marktentwicklung anzupassen beziehungsweise neu zu erstellen.
Zu Buchstabe d (Änderung des § 558c Absatz 4 BGB)
Zu Doppelbuchstabe aa (Änderung des § 558c Absatz 4 Satz 1 BGB)
Die Änderung in Satz 1 erfolgt aus denselben Gründen wie die Änderung in § 558c Absatz 1 BGB.
Zu Doppelbuchstabe bb (Änderung des § 558c Absatz 4 Satz 2 BGB)
Satz 2 legt fest, dass sowohl einfache als auch qualifizierte Mietspiegel veröffentlicht werden müssen, und folgt
damit der gängigen Praxis. An die Veröffentlichung werden weiterhin keine besonderen Voraussetzungen geknüpft,
insbesondere ist kein rechtsförmliches Veröffentlichungsverfahren wie bei Rechtsnormen erforderlich
(vergleiche die Regierungsbegründung zum Mietrechtsreformgesetz, Bundestagsdrucksache 14/4553, S. 57). Die
Drucksache 19/26918 – 22 – Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode
Veröffentlichungspflicht dient vor allem dazu sicherzustellen, dass Mietspiegel den Vermietern und Mietern zugänglich
sind. Sie hat aber nicht zur Folge, dass ein Mietspiegel erst für den Zeitraum nach der Veröffentlichung
anwendbar wird. Auch für Zeiträume vor der Veröffentlichung kann der Mietspiegel als Erkenntnisquelle verwendet
werden. Relevant wird diese Frage, wenn der im Mietspiegel bestimmte Stichtag, zu dem die ortsübliche
Vergleichsmiete ermittelt wurde, vor dem Zugang eines Mieterhöhungsverlangens liegt, der Mietspiegel selbst
aber erst später veröffentlicht wird.
Zu Buchstabe e (Neufassung des § 558c Absatz 5 BGB)
Für die in § 558c Absatz 5 BGB enthaltene Verordnungsermächtigung wird klargestellt, dass sie sich auch auf
Vorschriften über die Dokumentation und die Veröffentlichung von Mietspiegeln bezieht.
Die Verordnungsermächtigung gilt sowohl für einfache als auch für qualifizierte Mietspiegel. Die Ermächtigung
kann unter anderem zur Ausformung der nach § 558d Absatz 1 Satz 1 BGB für qualifizierte Mietspiegel einzuhaltenden
Grundsätze genutzt werden. Der Verordnungsgeber kann beispielsweise bestimmen, welche Mindestvoraussetzungen
ein qualifizierter Mietspiegel erfüllen muss, um wissenschaftlichen Grundsätzen zu entsprechen.
Er kann aber auch Kriterien festlegen, deren Einhaltung hierfür ausreicht, auch wenn ein strengerer Maßstab
möglich wäre.
Zu Nummer 2 (Änderung des § 558d BGB – Qualifizierter Mietspiegel)
Zu Buchstabe a (Änderung des § 558d Absatz 1 BGB)
Zu Doppelbuchstabe aa (Änderung des § 558d Absatz 1 Satz 1 BGB)
Der für die Erstellung qualifizierter Mietspiegel bislang geltende Maßstab der anerkannten wissenschaftlichen
Grundsätze in § 558d Absatz 1 BGB wird modifiziert. Künftig genügt die objektive Einhaltung wissenschaftlicher
Grundsätze.
Der bisherige Ansatz der Anerkennung der wissenschaftlichen Grundsätze hat sich nicht bewährt. Zur Frage,
welche Verfahren der Mietspiegelerstellung anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen genügen, hat sich keine
gefestigte Rechtsprechung entwickelt. Vor allem ist unklar, von wem die wissenschaftlichen Grundsätze anzuerkennen
sind. Auch kann sich das Erfordernis der Anerkennung nachteilig auf die Optimierung und Weiterentwicklung
der Methoden der Mietspiegelerstellung auswirken. Wenn qualifizierte Mietspiegel nur nach anerkannten
Verfahren erstellt werden dürfen, wird die Erprobung neuer Methoden zumindest erschwert.
Vor diesem Hintergrund erscheint es vorzugswürdig, die wissenschaftlichen Grundsätze, die bei Erstellung eines
qualifizierten Mietspiegels eingehalten werden sollen beziehungsweise einzuhalten sind, in einer Rechtsverordnung
nach § 558c Absatz 5 BGB näher zu konkretisieren und auf zusätzliche Anforderungen zu verzichten.
Die für die Anerkennung des qualifizierten Mietspiegels vorgesehene Zuständigkeit der nach Landesrecht zuständigen
Behörde statt der Gemeinde folgt aus den für die Änderung des § 558c Absatz 1 BGB maßgeblichen Gründen.
Zu Doppelbuchstabe bb
Zu Satz 2 (Anfügen des neuen § 558d Absatz 1 Satz 2 BGB)
Der neue Satz 2 stellt klar, dass für die Frage, ob ein Mietspiegel nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt
wurde, eine Rechtsverordnung herangezogen werden kann, die aufgrund der Ermächtigung in § 558c Absatz 5
BGB erlassen wurde. Regelt eine solche Rechtsverordnung die Anforderungen, die bei Erstellung qualifizierter
Mietspiegel zu beachten sind, und hält ein Mietspiegel diese Anforderungen ein, so wird widerleglich vermutet,
dass er im Sinne des Gesetzes nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Dies führt zu mehr Transparenz
und Sicherheit bei der Rechtsanwendung. Liegt eine Rechtsverordnung vor, kann einfacher als bisher beurteilt
werden, ob ein Mietspiegel nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Dies gilt aber nur, soweit
die Rechtsverordnung auch das für die Mietspiegelerstellung verwandte Verfahren regelt. Enthält die Rechtsverordnung
hierzu keine Aussagen, so ist die Einhaltung wissenschaftlicher Grundsätze gesondert zu prüfen.
Zu Satz 3 (Anfügen des neuen § 558d Absatz 1 Satz 3 BGB)
Satz 3 enthält eine neue gesetzliche Vermutung. Die Vermutungswirkung des § 558d Absatz 3 BGB griff – abgesehen
von Fällen eines unstreitigen oder offenkundigen qualifizierten Mietspiegels – bislang erst dann, wenn
Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode – 23 – Drucksache 19/26918
derjenige, der sich auf die im Mietspiegel bezeichneten Entgelte berief, bewiesen hatte, dass der Mietspiegel nach
anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist. Voraussetzung war jedoch, dass zunächst die
andere Partei substantiiert bestreiten musste, dass der Mietspiegel qualifiziert ist (BGH, Urteil vom 21. November
2012 – VIII ZR 46/12). Die Neuregelung dient dazu, dem als qualifiziert anerkannten Mietspiegel auch dann noch
ein stärkeres Gewicht zu verleihen, wenn dessen Qualifikation im Prozess angegriffen wird.
Nach wie vor erfordert neben den inhaltlichen Anforderungen ein qualifizierter Mietspiegel auf formaler Ebene
nur, dass entweder die Gemeinde beziehungsweise die nach Landesrecht zuständige Behörde einerseits oder Interessenvertreter
der Vermieter und der Mieter andererseits den Mietspiegel als qualifiziert anerkennen (§ 558d
Absatz 1 Satz 1 BGB). Dadurch wird weiterhin gewährleistet, dass die Gemeinden beziehungsweise die nach
Landesrecht zuständigen Behörden qualifizierte Mietspiegel auch erstellen können, wenn Interessenvertreter einer
oder beider Seiten ihre Mitwirkung verweigern. Zusätzlich gestärkt wird die Wirkung des qualifizierten Mietspiegels
jedoch dann, wenn sowohl die nach Landesrecht zuständige Behörde als auch Interessenvertreter der Vermieter
und Interessenvertreter der Mieter den Mietspiegel als qualifiziert anerkennen, wobei es nach der Rechtsprechung
genügt, wenn ein nicht ganz unbedeutender Interessenverband auf jeder Seite beteiligt ist (OLG Hamm,
Rechtsentscheid vom 11. Oktober 1990 – 30 REMiet 4/90; AG Bitterfeld, Beschluss vom 19. September 2012 –
7 C 257/12). Eine Anerkennung durch alle drei Seiten der Mietspiegelerstellung bildet ein hinreichendes Indiz
dafür, dass der Mietspiegel unter angemessener Würdigung aller Belange erstellt worden ist und den methodischen
und inhaltlichen Anforderungen des Gesetzes und gegebenenfalls deren Ausprägungen in einer Mietspiegelverordnung
genügt. Unter dieser Voraussetzung ist die Rechtsfolge gerechtfertigt, dass nicht mehr derjenige,
der sich auf den Mietspiegel beruft, dessen Qualifikation darlegen und beweisen muss, sondern umgekehrt derjenige,
der sich auf die fehlende Qualifikation beruft, einen Verstoß gegen die methodischen und inhaltlichen Anforderungen
im Einzelnen darlegen und beweisen muss (§ 292 der Zivilprozessordnung – ZPO). Der Partei, die
sich gegen die Qualifikation des Mietspiegels wendet, bleibt es unbenommen, die Vermutungswirkung zu widerlegen,
beispielsweise durch Darlegung, dass die in einer Mietspiegelverordnung festgelegten Mindestvoraussetzungen
nicht eingehalten worden sind beziehungsweise der Mietspiegel nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen
erstellt worden ist.
Zu Buchstabe b (Änderung des § 558d Absatz 2 BGB)
Zu Doppelbuchstabe aa (Änderung des § 558d Absatz 2 Satz 1 BGB)
Die Frist, innerhalb derer qualifizierte Mietspiegel der Marktentwicklung anzupassen sind, wird von zwei auf drei
Jahre verlängert. Sie läuft damit parallel zu der für einfache Mietspiegel in § 558c Absatz 3 BGB-E vorgesehenen
Verlängerung des Bindungszeitraums. Diese Verlängerung wird auch bei qualifizierten Mietspiegeln zu einer
deutlichen Senkung der für die Anpassung des Mietspiegels aufzuwendenden Kosten führen. Mittelbar können
dadurch bestehende Hürden für die Entscheidung, ob qualifizierte Mietspiegel insbesondere für mittlere und kleinere
Gemeinden aufgestellt werden, abgebaut werden.
Zu Doppelbuchstabe bb (Änderung des § 558d Absatz 2 Satz 3 BGB)
Infolge der Verlängerung des Zeitraums, in dem qualifizierte Mietspiegel der Marktentwicklung anzupassen sind,
wird auch die Frist für die Neuerstellung qualifizierter Mietspiegel verlängert. Künftig sind qualifizierte
Mietspiegel nach spätestens fünf Jahren neu zu erstellen. Durch Einfügung des Wortes „spätestens“ wird
klargestellt, dass der qualifizierte Mietspiegel schon vor Ablauf dieser Frist neu erstellt werden kann. So kann
beispielsweise auf eine Anpassung des Mietspiegels mittels Stichprobe oder Index verzichtet und der Mietspiegel
künftig alle drei Jahre neu erstellt werden.
Zu Doppelbuchstabe cc (Anfügen der neuen § 558d Absatz 2 Sätze 4 und 5 BGB)
Die neuen Sätze 4 und 5 regeln die Bezugszeiträume der für die Anpassung qualifizierter Mietspiegel in Satz 1
und für ihre Neuerstellung in Satz 3 geregelten Fristen. Dabei sind jeweils zwei voneinander unabhängig laufende
Zeiträume kumulativ zu beachten: Gemäß Nummer 1 darf zwischen dem Stichtag, zu dem die Daten für den
Mietspiegel ursprünglich erhoben wurden, und dem nunmehr für die Stichprobenerhebung oder Indexfortschreibung
festzulegenden Stichtag kein Zeitraum liegen, der länger als die in Satz 1 beziehungsweise Satz 3 geregelte
Frist ist. Gemäß Nummer 2 darf auch der Zeitraum zwischen der Veröffentlichung eines qualifizierten Mietspiegels
und seiner Anpassung beziehungsweise Neuerstellung die genannte Frist nicht überschreiten.
Drucksache 19/26918 – 24 – Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode
Wird ein Mietspiegel mittels einer Stichprobe angepasst, muss der Stichtag für die Stichprobe spätestens drei
Jahre nach dem Stichtag liegen, zu dem die Mietspiegeldaten erhoben wurden. Erfolgt die Anpassung über den
Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte, muss ein Index spätestens drei Jahre nach dem Stichtag
der Datenerhebung zugrunde gelegt werden. Spätestens drei Jahre nach Veröffentlichung des Mietspiegels ist
auch seine Anpassung zu veröffentlichen.
Zu Artikel 2 (Änderung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche)
Neufassung von Artikel 238 EGBGB
Zu § 1 (Erhebung und Übermittlung von Daten)
§ 1 regelt zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels die Erhebung, die Übermittlung und die Verarbeitung
von Daten, die ursprünglich für andere Zwecke erhoben wurden.
Um Daten für einen qualifizierten Mietspiegel erheben zu können, muss zunächst die Gesamtheit der für den
Mietspiegel relevanten Wohnungen (Grundgesamtheit) ermittelt werden. Aus dieser kann dann eine repräsentative
Stichprobe von Wohnungen gezogen werden, die Grundlage der Befragung zum Mietspiegel ist. Zur Ermittlung
der Grundgesamtheit ist ein Mietspiegelersteller in der Regel darauf angewiesen, Kenntnis von solchen Daten-sätzen
zu erhalten, die ursprünglich für andere Zwecke erhoben wurden, aus denen sich aber Informationen
über die Grundgesamtheit ergeben. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts bedarf es sowohl
für die Übermittlung als auch für den Abruf personenbezogener Daten, die zu einem anderen Zweck erhoben
wurden, einer ausdrücklichen Rechtsgrundlage (BVerfG, Beschluss vom 24. Januar 2012, 1 BvR 1299/05, „Doppeltürenmodell“).
Die Abgabenordnung (AO) und das Zensusgesetz 2021 (ZensG 2021) enthalten solche Übermittlungsbefugnisse
für die dort genannten Stellen. Das Bundesmeldegesetz (BMG) enthält solche Befugnisse zur
Übermittlung von Daten nur eingeschränkt (vergleiche § 3 Absatz 1 und 2 Nummer 10 und § 5 sowie §§ 34, 37
und 38 BMG). Daher wird in § 1 Absatz 2 Satz 1 eine gesonderte Übermittlungsbefugnis geschaffen.
§ 1 BGB-E regelt die Zulässigkeit der Erhebung und der Verarbeitung sowie, im Falle der Meldedaten, der Übermittlung
dieser Daten. Für die Durchführung der Erhebung und der Übermittlung sowie für die weitere Verarbeitung
dieser Daten ist die Verordnung (EU) 2016/679 (Datenschutz-Grundverordnung [DSGVO]) zu beachten. Es
gelten insbesondere die Grundsätze der Datenminimierung und der Speicherbegrenzung gemäß Artikel 5 Absatz 1
Buchstabe c und e DSGVO.
Zu Absatz 1
Absatz 1 enthält die Erhebungsbefugnis für die in der Abgabenordnung vorgesehene Übermittlung der Namen
und Anschriften von Grundstückseigentümern. Nach der Regelung in § 31 Absatz 3 AO dürfen die für die Verwaltung
der Grundsteuer zuständigen Behörden die bei der Verwaltung der Grundsteuer bekannt gewordenen
Namen und Anschriften von Grundstückseigentümern zur Verwaltung anderer Abgaben sowie zur Erfüllung sonstiger
öffentlicher Aufgaben verwenden und den hierfür zuständigen Gerichten, Behörden oder juristischen Personen
des öffentlichen Rechts auf Ersuchen mitteilen, soweit nicht überwiegende schutzwürdige Interessen der betroffenen
Personen entgegenstehen. Die Regelung in § 31 Absatz 3 AO erlaubt somit in Abweichung zu dem in
§ 30 AO geregelten Steuergeheimnis eine Übermittlung der Namen und Anschriften von Grundstückseigentümern
an öffentliche Stellen zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben. Damit die zur Erstellung eines Mietspiegels nach Landesrecht
zuständigen Behörden diese Daten zur Erstellung der Grundgesamtheit für den Mietspiegel nutzen können,
gestattet Absatz 1 die Erhebung dieser Daten. Es steht allerdings im Ermessen der für die Verwaltung der
Grundsteuer zuständigen Behörden, ob diese die Namen und Anschriften der Grundstückseigentümer nach § 31
Absatz 3 AO weitergeben. Die für die Verwaltung der Grundsteuer zuständigen Behörden haben dabei nicht nur
zu prüfen, ob einer Übermittlung überwiegende schutzwürdige Interessen der Betroffenen entgegenstehen. Von
einer Übermittlung der Daten kann auch aus anderen Gründen abgesehen werden, beispielsweise wenn dies technisch
nicht möglich oder mit unverhältnismäßig großem Aufwand verbunden ist.
Zu Absatz 2
Zu Satz 1
Die Melderegisterdatenlieferungen nach Absatz 2 Satz 1 dienen der Vorbereitung und der Durchführung der
Stichprobenerhebung zwecks Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels. Der Zugriff auf diese Daten ist zur
Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode – 25 – Drucksache 19/26918
Ermittlung der Grundgesamtheit, zur Ziehung der Stichprobe durch Zufallsauswahl und zur Befragung erforderlich.
Da als Grundlage für die Stichprobenziehung die gesamte Grundgesamtheit dient und die Zugehörigkeit zur
Grundgesamtheit ohne weitere Bearbeitungsschritte in der Regel nicht ersichtlich ist, werden Daten aller volljährigen
Personen benötigt. Um selbstgenutztes Wohneigentum aussondern zu können, sind unter den Daten daher
auch Angaben zu Wohnungsgebern. Die Kenntnis von Angaben zu Wohnungsgebern ist für die zuständigen Stellen
erforderlich, um erkennen zu können, ob eine gemeldete Person in einem Mietverhältnis steht und daher als
Mieter zur Befragung in Betracht kommt, ferner um Wohnungsgeber als Vermieter identifizieren und befragen
zu können. Daneben enthält das BMG in den §§ 34, 37 und 38 Befugnisse zur Übermittlung von Daten gemeldeter
Personen an inländische öffentliche Stellen. Diese können ergänzend zur Anwendung kommen, sofern für die
Mietspiegelersteller über die neu geschaffene Möglichkeit der Datenlieferung hinaus Bedarf für melderechtliche
Auskünfte besteht.
Zu Satz 2
Absatz 2 Satz 2 legt aus Gründen des datenschutzrechtlichen Gebots der Minimierung der Verarbeitungsvorgänge
und aus Belangen des Meldewesens einen Mindestzeitraum fest, bevor ein erneutes Ersuchen gestellt werden
kann.
In Hinblick auf die Datenübermittlung nach Absatz 2 werden die Meldedatenübermittlungsverordnungen der Länder
anzupassen sein. Die Länder erhalten hierfür ausreichend Zeit, da die Regelung erst zum ersten Tag des vierten
auf die Verkündung dieses Gesetzes folgenden Quartals in Kraft treten wird (Artikel 5 Absatz 2 des Entwurfs mit
der Regelung zum Inkrafttreten).
Zu Satz 3
Satz 3 enthält spiegelbildlich zu Satz 1 die Erhebungs- und Verarbeitungsbefugnis der in Satz 1 genannten Daten
durch die nach Landesrecht zuständige Behörde. Es wird klargestellt, dass Datenerhebung und Verarbeitung der
Daten in sonstiger Weise nur in dem Umfang erfolgen darf, der zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels
erforderlich ist.
Die Erhebungs- beziehungsweise Empfangsbefugnisse nach den Absätzen 1 und 2 bestehen für die „nach Landesrecht
zuständige Behörde“. Die Wahl dieses Begriffs erfolgt aus denselben Gründen wie die Änderung in
§ 558c Absatz 1 BGB.
Zu Absatz 3
Nach Absatz 3 darf die Datenverarbeitung auch durch Stellen erfolgen, die von der nach Landesrecht zuständigen
Behörde damit beauftragt wurden. Diese Regelung entspricht dem praktischen Bedürfnis vieler Gemeinden, mit
der Mietspiegelerstellung ein darauf spezialisiertes privates Institut zu beauftragen. Insbesondere für Gemeinden
kleinerer und mittlerer Größe ist es oft schwierig, für die Erstellung von Mietspiegeln eigene Kapazitäten vorrätig
zu halten. Zur Erstellung eines Mietspiegels und zur Verarbeitung der dafür notwendigen Daten beauftragen sie
häufig ein darauf spezialisiertes Institut. Ein solches Mietspiegelinstitut wird im Rahmen der Auftragsverarbeitung
nach Artikel 28 DSGVO tätig und muss die datenschutzrechtlichen Grundsätze einhalten. Die Auftragsverarbeitung
hat insbesondere auf der Grundlage einer Vereinbarung nach Artikel 28 Absatz 3 DSGVO zu erfolgen.
Zu Absatz 4
Absatz 4 konkretisiert die Pflicht zur Löschung der erhobenen Grundsteuer- und Meldedaten. Die Löschungspflicht
ergibt sich bereits aus dem Grundsatz der Speicherbegrenzung in Artikel 5 Absatz 1 Buchstabe e DSGVO.
Zu Satz 1
Die Daten dürfen danach nur so lange gespeichert werden, wie es für die Zwecke, für die sie übermittelt werden,
erforderlich ist. Die Daten sind daher unverzüglich zu löschen, sofern sie zur Erstellung oder Anpassung eines
Mietspiegels nicht mehr benötigt werden. Ein genauer Löschungszeitpunkt für alle abgerufenen Grundsteuerdaten
und Meldedaten kann nicht festgelegt werden. Der gesamte Roh-Datensatz wird nur für kurze Zeit benötigt, da er
nur zur Bildung der Grundgesamtheit dient, aus der in der Regel eine Stichprobe durch Zufallsauswahl gezogen
wird. Bereits danach (also vor der eigentlichen Datenerhebung) ist in der Regel der Großteil der übermittelten
Daten zu löschen. Namen und Anschriften der Mieter beziehungsweise Vermieter, die in die Stichprobe gefallen
sind, werden aber für die Erhebung und Befragung weiter benötigt.
Drucksache 19/26918 – 26 – Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode
Zu Satz 2
Satz 2 setzt eine Höchstfrist, mit deren Ablauf die ursprünglich erhobenen beziehungsweise übermittelten Daten
spätestens zu löschen sind. Da die Daten für eine Anpassung des Mietspiegels mittels Stichprobe benötigt werden
können, entspricht die Höchstfrist für die Löschung der geänderten Frist für die Anpassung eines qualifizierten
Mietspiegels nach § 558d Absatz 2 Satz 1 BGB-E. Nach Ablauf dieser Frist steht fest, dass die Daten nicht mehr
für die Anpassung des Mietspiegels verwendet werden dürfen und deshalb zu löschen sind. Sofern es zur Erstellung
eines qualifizierten Mietspiegels erforderlich ist, kann die zuständige Behörde neue Daten nach den Absätzen
1 und 2 erheben.
Zu Absatz 5
Zu Satz 1
Absatz 5 Satz 1 enthält die spiegelbildliche Erhebungsbefugnis zu der Übermittlungsregelung in § 32 Absatz 2
ZensG 2021 in Verbindung mit § 10 ZensG 2021. Allerdings kommt eine Übermittlung der im Rahmen des Zensus
erhobenen Daten an andere Behörden oder an sonstige Dritte wegen des zu wahrenden Statistikgeheimnisses
nicht in Betracht. Eine Übermittlung kann daher auch nicht an Stellen erfolgen, die mit der Datenverarbeitung für
einen qualifizierten Mietspiegel auf der Grundlage einer Vereinbarung nach Artikel 28 Absatz 3 DSGVO beauftragt
wurden.
Zu Satz 2
Satz 2 regelt spiegelbildlich zu § 32 Absatz 2 Satz 3 ZensG 2021 die Löschung der nach Satz 1 verarbeiteten
Hilfsmerkmale, die im Rahmen des Zensus erhoben wurden. Ein weiterer Anwendungsbereich kommt dieser Löschungsregelung
und der in ihr bestimmten Frist nicht zu. Subsidiär gelten die allgemeinen datenschutzrechtlichen
Vorschriften.
Zu § 2 (Auskunftspflichten)
§ 2 regelt die Auskunftspflichten im Zusammenhang mit der Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels und seiner
Anpassung mittels Stichprobe.
Die bisherige Praxis bei der Mietspiegelerstellung hat gezeigt, dass die Anzahl der Rückläufe von Befragungen
der Eigentümer, Vermieter und Mieter oftmals unbefriedigend ist, da die Teilnahme an der Befragung bislang auf
Freiwilligkeit beruhte. Zur Verbesserung der Qualität und der Aussagekraft von Mietspiegeln sowie zur Verbesserung
ihrer Akzeptanz bei Vermietern und Mietern ist die Einführung einer Auskunftspflicht vor diesem Hintergrund
erforderlich und angemessen. Bestünde keine Antwortpflicht, könnte selektives Antwortverhalten die Repräsentativität
der Stichprobe stark gefährden und die Mietspiegelwerte verzerren. Da die Art der Verzerrung in
der Regel nur teilweise nachvollzogen werden kann, ist eine nachträgliche Heilung der Verzerrung in der Regel
nicht möglich. Andere Mittel zur Erhöhung der Teilnahmebereitschaft, wie beispielsweise finanzielle Anreize für
die Befragten, sind jedoch nicht in gleichem Maße geeignet, das Problem zu beheben, da diese ebenfalls zu selektivem
Antwortverhalten führen. Eine Auskunftspflicht reduziert zudem die für eine bestimmte Ergebnisstichprobengröße
notwendige Größe der Bruttostichprobe erheblich. Damit werden einerseits die Kosten und andererseits
die Anzahl zu kontaktierender Personen deutlich gesenkt.
Zu Absatz 1
Da bei Beginn der Mietspiegelerstellung in der Regel noch keine Erkenntnisse über die Grundgesamtheit an vermieteten
Wohnungen vorliegen, ist für deren Feststellung zunächst eine Befragung von Bewohnern der relevanten
Wohnungen, also selbstnutzenden Eigentümern und Mietern, erforderlich. Die Auskunftspflicht für diesen Personenkreis
ist in Absatz 1 geregelt. Die Auskunftspflicht beider Personengruppen ist erforderlich, da allein anhand
von Adressdaten keine Unterscheidung getroffen werden kann, wer ein selbstnutzender Eigentümer oder wer ein
Mieter ist.
Zu Absatz 2
Absatz 2 regelt die zusätzliche Auskunftspflicht von Vermietern und Mietern. Sie betrifft Merkmale, die zur Ermittlung
des mietspiegelrelevanten Wohnungsbestandes und zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete
für die Mietspiegelerstellung erforderlich sind.
Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode – 27 – Drucksache 19/26918
Sie bezieht sich auch auf weitere, sogenannte außergesetzliche Merkmale, deren Kenntnis notwendig ist, um Verzerrungen
in den Ergebnissen der Mietspiegelerstellung zu verhindern. Hierzu zählen gemäß Nummer 1 Buchstabe
f zum Beispiel besondere Umstände, die aus Sicht der Mietvertragsparteien zu einer Ermäßigung der vereinbarten
Miete geführt haben. Abgefragt werden darf bei Nummer 1 Buchstabe f nur, ob solche besonderen
Umstände, die in der Norm lediglich beispielhaft aufgezählt werden, vorliegen. Eine nähere Auskunft über die
Umstände selbst (beispielsweise über Verwandtschaft) ist hingegen nicht Ziel der Regelung und wäre zur Mietspiegelerstellung
auch nicht erforderlich. Die Auskunft nach Nummer 1 Buchstabe f soll es ermöglichen, hohe
Abweichungen hinsichtlich der Miethöhe festzustellen, um so eine Miete gegebenenfalls als Ausreißermiete zu
identifizieren, die dann bei der Mietspiegelerstellung nicht weiter berücksichtigt wird.
Die Wohnwertmerkmale nach § 558 Absatz 2 Satz 1 BGB können operationalisiert abgefragt und dafür in Unterkategorien
und Einzelmerkmale ausdifferenziert werden. Die Auskunftspflicht betrifft dabei nur Einzelmerkmale,
die voraussichtlich einen Einfluss auf die Miethöhe haben. So wäre beispielsweise „Fenster“ eine mögliche Unterkategorie
des Wohnwertmerkmals „Ausstattung“. Mögliche abzufragende Einzelmerkmale beinhalten „Einfachverglasung“,
„Isolierverglasung“, „Wärmeschutzverglasung“, „Doppelfenster“, „Kastenfenster“, „Klappläden“,
„einfache Rollläden“, „elektrisch betriebene Rollläden“.
Eine abschließende, allgemeine Merkmalsliste kann ex ante nicht formuliert werden, da der Einfluss verschiedener
Merkmale auf die Miethöhe zeitlich und räumlich variiert und die benötigten Daten von der jeweiligen Methode
der Mietspiegelerstellung abhängen.
Zu Absatz 3
Absatz 3 trägt dem Umstand Rechnung, dass die nach Landesrecht zuständige Behörde andere Stellen mit der
Mietspiegelerstellung beziehungsweise mit der Verarbeitung der dazu erforderlichen Informationen und personenbezogenen
Daten beauftragen kann, die ihrerseits berechtigt sein sollen, gegenüber den nach den Absätzen 1
und 2 Auskunftspflichtigen Auskunft zu verlangen.
Zu § 3 (Datenverarbeitung)
§ 3 regelt Fragen der Verarbeitung von Daten zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels und zu seiner Anpassung.
Zu Absatz 1
Nach Absatz 1 Satz 1 können die Merkmale, auf die sich die Auskunftspflichten in § 2 Absatz 1 und 2 beziehen,
von der nach Landesrecht zuständigen Behörde erhoben und in sonstiger Weise verarbeitet werden, soweit dies
zur Erstellung oder Anpassung eines qualifizierten Mietspiegels erforderlich ist.
Über diese Regelung hinaus bleibt es der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder der von ihr mit der Mietspiegelerstellung
nach § 1 Absatz 3 beauftragten Stelle unbenommen, sonstige Daten über Wohnraummietverhältnisse
einschließlich personenbezogener Daten zu erheben und zu verarbeiten, sofern dies in dem konkreten
Fall zur Mietspiegelerstellung erforderlich und angemessen ist und die Befragten ihre Einwilligung in die Datenverarbeitung
wirksam erteilt haben. Die Rechtmäßigkeit der Verarbeitung ergibt sich in einem solchen Fall aus
Artikel 6 Absatz 1 Buchstabe a und Artikel 7 DSGVO.
Die Verpflichtung der Behörde, Informationen und Daten nur in dem erforderlichen und angemessenen Umfang
zum Zweck der Mietspiegelerstellung zu verarbeiten, ergibt sich unmittelbar aus den in Artikel 5 Absatz 1 Buchstabe
b und c DSGVO geregelten Grundsätzen der Zweckbindung und Datenminimierung. Damit durch die Regelung
in § 2 nicht der Eindruck entsteht, die Behörde könne beliebig Informationen von Mietern und Vermietern
abrufen, wird dieser Grundsatz aus Gründen der Klarstellung in § 3 Absatz 1 aufgenommen. Dieser Grundsatz
der Datensparsamkeit bezieht sich auch auf Doppelerhebungen zu denselben Merkmalen einer bestimmten Wohnung.
Darüber hinaus sind bei der Datenverarbeitung die weiteren Regelungen der DSGVO zu beachten, insbesondere
die Informationspflichten aus Artikel 12 bis 14 DSGVO.
Zu Absatz 2
Absatz 2 Satz 1 und 2 trägt dem Grundsatz der Speicherbegrenzung (Artikel 5 Absatz 1 Buchstabe e DSGVO)
Rechnung. Die Regelung dient der Klarstellung und der Standardisierung der Mietspiegelerstellung. Die übrigen
Drucksache 19/26918 – 28 – Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode
zur Mietspiegelerstellung erhobenen oder übermittelten Merkmale verlieren mit der Trennung der Hilfsmerkmale
ihren Personenbezug. Einer gesonderten Löschungsregelung für sie bedarf es daher nicht.
Zu Absatz 3
§ 3 Absatz 3 trägt wie § 2 Absatz 3 dem Umstand Rechnung, dass die nach Landesrecht zuständige Behörde andere
Stellen mit der Mietspiegelerstellung beziehungsweise mit der Verarbeitung der dazu erforderlichen Informationen
und personenbezogenen Daten beauftragen kann, die ihrerseits berechtigt sein sollen, personenbezogene
Daten zu verarbeiten. Diese Stellen sollen die gleichen datenschutzrechtlichen Pflichten treffen wie die nach Landesrecht
zuständigen Behörden.
Zu Absatz 4
Nach Absatz 4 können die im Rahmen der Mietspiegelerstellung erhobenen Primärdaten von der nach Landesrecht
zuständigen Behörde zu wissenschaftlichen Forschungszwecken in anonymisierter Form an Hochschulen,
an andere Einrichtungen, die wissenschaftliche Forschung betreiben, und an öffentliche Stellen übermitteln werden.
Empfänger der Daten können danach auch private Unternehmen sein, wenn sie zumindest teilweise wissenschaftliche
Forschung betreiben und die Daten ihrer Forschung dienen. Die nach Landesrecht zuständige Behörde
ist befugt, die dafür notwendige Anonymisierung durchzuführen, indem beispielsweise Merkmale durch Bildung
von Klassen vergröbert werden und sich Georeferenzen auf ein ausreichend großes Gebiet beziehen, so dass die
Zuordnung zu einer natürlichen Person, einem Haushalt oder einer einzelnen Wohnung nicht oder nur mit einem
unverhältnismäßig großen Aufwand an Zeit, Kosten und Arbeitskraft möglich ist.
Zu § 4 (Bußgeldvorschriften)
§ 4 enthält die Bußgeldvorschriften mit denen eine Verletzung der Auskunftspflichten des § 2 geahndet werden
kann. Hierdurch wird sichergestellt, dass die zur Auskunft verpflichteten Eigentümer, Mieter und Vermieter von
Wohnraum ihrer Auskunftspflicht auch tatsächlich nachkommen, damit auf Grundlage ihrer Auskünfte ein qualifizierter
Mietspiegel erstellt oder mittels Stichprobe angepasst werden kann.
Absatz 1 legt den Tatbestand fest, dessen Verletzung mit einer Geldbuße geahndet werden kann. Erfasst wird
sowohl vorsätzliches als auch fahrlässiges Handeln bei sämtlichen schuldhaften Verstößen gegen die Auskunftspflicht,
sei es, indem schuldhaft überhaupt keine, eine schuldhaft verspätete, sowie eine schuldhaft fehlerhafte
oder unvollständige Auskunft erteilt wird.
Absatz 2 bestimmt den Bußgeldrahmen, innerhalb dessen Ordnungswidrigkeiten nach Absatz 1 geahndet werden
können. Dieser orientiert sich an der Bußgeldhöhe, die das Bundesstatistikgesetz für Verstöße gegen Auskunftspflichten
vorsieht (§ 23 Absatz 3 Bundestatistikgesetz).
Zu Artikel 3 (Änderung des Zweiten Buches Sozialgesetzbuch)
Im Rahmen der Leistungen zum Lebensunterhalt nach dem Zweiten Buch Sozialgesetzbuch werden auch Leistungen
für die Unterkunft erbracht. Bei der Anerkennung der Aufwendungen für die Unterkunft als Bedarf sind
diese auf ihre Angemessenheit zu prüfen. Angemessen sind dabei nach ständiger Rechtsprechung des Bundessozialgerichts
Aufwendungen, die bei Wohnungen unteren Standards anfallen.
Die in Artikel 238 § 2 Absatz 2 Buchstaben a, d und e EGBGB-E genannten Merkmale (Beginn des Mietverhältnisses,
Art der Miete und Miethöhe sowie Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage des vermieteten
Wohnraums einschließlich seiner energetischen Ausstattung und Beschaffenheit) sind für eine abstrakte Prüfung
der Angemessenheit der Aufwendungen für die Unterkunft geeignet und erforderlich. Es ist möglich, daraus auch
Übersichten über die Mieten im unteren Standard zu erstellen.
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundessozialgerichts (siehe beispielsweise BSG, Urteil vom 22. September
2009, B 4 AS 18/09 R) hat die Ermittlung der regionalen Angemessenheitsgrenze auf Grundlage eines überprüfbaren
„schlüssigen Konzepts“ zu erfolgen. Das schlüssige Konzept soll die hinreichende Gewähr dafür bieten,
dass die aktuellen Verhältnisse des örtlichen Mietwohnungsmarktes wiedergegeben werden. Dabei muss der
Grundsicherungsträger nicht zwingend auf einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel abstellen. Entscheidend
ist, dass den Feststellungen des Grundsicherungsträgers ein Konzept zu Grunde liegt, dieses im Interesse
der Überprüfbarkeit des Ergebnisses schlüssig und damit die Begrenzung der tatsächlichen Unterkunftskosten auf
ein „angemessenes Maß“ hinreichend nachvollziehbar ist.
Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode – 29 – Drucksache 19/26918
Schlüssig im Sinne der Rechtsprechung ist das Konzept, wenn es mindestens die folgenden Voraussetzungen
erfüllt:
– Die Datenerhebung darf ausschließlich in dem genau eingegrenzten und muss über den gesamten Vergleichsraum
erfolgen (keine Ghettobildung),
– Nachvollziehbare Definition des Gegenstandes der Beobachtung, zum Beispiel Differenzierung nach Art der
Wohnungen, nach dem Standard der Wohnungen, nach Wohnungsgröße und Brutto- beziehungsweise Nettomiete,
– Angaben über den Beobachtungszeitraum,
– Festlegung der Art und Weise der Datenerhebung (Erkenntnisquellen, zum Beispiel Mietspiegel),
– Repräsentativität des Umfangs der einbezogenen Daten,
– Validität der Datenerhebung,
– Einhaltung anerkannter mathematisch-statistischer Grundsätze der Datenauswertung und
– Angaben über die gezogenen Schlüsse (zum Beispiel Spannenoberwert oder Kappungsgrenze).
Für die Datenerhebung kommen nicht nur die Daten von tatsächlich am Markt angebotenen Wohnungen in Betracht,
sondern auch von bereits vermieteten (BSG, Urteil vom 19. Februar 2009 – B 4 AS 30/08 R). Im Gegensatz
zur Erstellung von Mietspiegeln oder Mietdatenbanken ist im Rahmen der Prüfung der Angemessenheit der Aufwendungen
für die Unterkunft grundsätzlich sämtlicher Wohnraum zu berücksichtigen, der auch tatsächlich zu
diesem Zweck vermietet wird; so etwa auch Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang
mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
Die Erstellung eines grundsicherungsrelevanten Mietspiegels erfolgt regelmäßig nur auf der Basis einer Stichprobe.
Hier bietet es sich nach der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts an, sich hinsichtlich des Stichprobenumfangs
und der Auswertung an den für Mietspiegel geltenden Standard anzulehnen. Soweit also die in Artikel
238 § 2 Absatz 2 Nummer 1 Buchstaben a, d und e EGBGB-E genannten Daten herangezogen werden, ist die
verbindliche Vorgabe des Bundessozialgerichts zur Datenbasis erfüllt.
Die Grundsicherungsträger müssen in diesem Fall keine weitere, aufwändige Datenbeschaffung vornehmen. Auch
werden die Bürgerinnen und Bürger von zusätzlichem Erfüllungsaufwand durch Doppelerhebungen grundsätzlich
gleichartiger Daten entlastet, wenn bereits durch die Verwaltung erhobene Daten zum Zwecke der Festlegung der
Angemessenheit verwendet werden. Hinzu kommt, dass eine breite Datenbasis zu einer weitgehenden Akzeptanz
der Auswertungen der kommunalen Träger und damit letztlich zu mehr Rechtssicherheit führt.
Durch Nutzung der von der für den Mietspiegel zuständigen Stelle erhobenen Daten ist eine ausreichende, der
Rechtsprechung des Bundessozialgerichts genügende und repräsentative Datengrundlage für die Bestimmung der
abstrakten Angemessenheit durch die kommunalen Träger der Grundsicherung für Arbeitsuchende gegeben. Für
die Übersichten über die angemessenen Aufwendungen der Unterkunft dürfen nur die Daten übermittelt und verarbeitet
werden, die nach der gesetzlichen Regelung unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts
relevant sind. Dies betrifft zudem nur die Daten, die für das vom zuständigen kommunalen Träger
entwickelte schlüssige Konzept erforderlich sind. Wie diese Daten ausgewertet werden zur Erstellung einer Übersicht
über die als abstrakt angemessen anerkannten Aufwendungen für die Unterkunft, entscheiden die zuständigen
kommunalen Träger eigenverantwortlich.
Die Nutzung der Mietspiegel selbst für die Angemessenheitsprüfung ist hingegen nicht möglich, weil die Mietspiegel
nicht automatisch den für die Angemessenheitsprüfung geltenden Referenzwert widerspiegeln. Insoweit
bedarf es einer gesonderten Abgrenzung und Auswertung der erhobenen Daten.
Nach der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts (siehe Urteil vom 19. Oktober 2010 -B 14 AS 50/10 R) kann
die angemessene Referenzmiete zwar auch auf Grundlage eines Mietspiegels bestimmt werden. Allerdings ergeben
sich aus der Funktion von Mietspiegeln einige Vorgaben, die für die Ermittlung der grundsicherungsrelevanten
Vergleichsmiete nicht in gleichem Maße Bedeutung haben. Vor allem dürfen bei der Ermittlung der ortsüblichen
Vergleichsmiete nach § 558 Absatz 2 Bürgerliches Gesetzbuch, zu deren Darstellung Mietspiegel dienen,
Drucksache 19/26918 – 30 – Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode
nur diejenigen Wohnungen berücksichtigt werden, bei denen die Miete in den letzten sechs Jahren neu vereinbart
oder, von Veränderungen der Betriebskosten nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden ist.
Zudem darf bei der Erstellung eines Mietspiegels Wohnraum nicht berücksichtigt werden, bei dem die Miethöhe
durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist, denn die §§ 558 ff. BGB
finden nur auf frei vermieteten Wohnraum Anwendung. Die ausschließliche Verwendung von Mietspiegeln kann
daher im Anwendungsbereich des § 22 SGB II dazu führen, dass das Mietniveau hinsichtlich der Bestandsmieten
im einfachen Marktsegment nur teilweise, nämlich lediglich bezogen auf sogenannte Neuvertragswohnungen und
geänderte Bestandswohnungen auf dem freien Wohnungsmarkt, abgebildet wird.
Mitentscheidend ist aber bei der Prüfung nach § 22 Absatz 1 SGB II letztlich, ob im konkreten Vergleichsraum
eine angemessene Wohnung angemietet werden kann, falls die Bestandswohnung unangemessen teuer ist.
Zudem können auch die in einem Mietspiegel dargelegten Werte für Baualtersklassen nicht automatisch für die
Bestimmung der Angemessenheit der Aufwendungen für die Unterkunft im Sinne des § 22 Absatz 1 SGB II herangezogen
werden.
Zwar kann man über das Baualter sehr vergröbernd Rückschlüsse auf die Bauweise und den Baustandard ziehen.
Aus dem Mietspiegel allein lässt sich jedoch nicht ersehen, inwieweit gerade Wohnungen einer bestimmten Baualtersklasse
in einem Umfang zur Verfügung stehen, die den Rückschluss zulassen, im konkreten Vergleichsraum
sei eine „angemessene“ Wohnung tatsächlich anmietbar. Zudem können Mietspiegel innerhalb von Baualtersklassen,
die dem Altbau zuzuordnen sind, zum Beispiel Wohnungen mit besonders niedrigem Ausstattungsgrad
(Wohnungen ohne Sammelheizung und/oder ohne Bad) ausweisen. Diese Werte können nicht mit herangezogen
werden, denn auf Wohnungen mit diesem untersten Ausstattungsgrad können Leistungsberechtigte bei der Wohnungssuche
grundsätzlich nicht verwiesen werden.
Schließlich wäre bei einer ausschließlichen Nutzung von Mietspiegeln festzulegen, wie aus den in einem Mietspiegel
aufgeführten Werten ein Referenzwert für die Angemessenheit gebildet werden kann. Die Bildung eines
arithmetischen Mittelwerts aus den (verbleibenden) Mittelwerten der Bauklassen als abschließender Schritt zur
Bestimmung der Angemessenheit erfüllt die Anforderungen des Bundessozialgerichts an ein mathematisch-statistisch
nachvollziehbares Konzept nicht. Die Bildung arithmetischer Werte bietet bei einem weitgehend ausdifferenzierten
Tabellen-Mietspiegel nicht die Gewähr dafür, dass der abgebildete Wert als solcher tatsächlich den
Schwerpunkt eines Mietpreises im einfachen Segment abbildet.
Schließlich ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundessozialgerichts (beispielhaft Urteile vom 17.12.2009 –
B 4 AS 50/09 und vom 19. Oktober 2010 – B 14 AS 50/10 R) bei der Bestimmung der angemessenen Wohnfläche
auf die anerkannte Wohnraumgröße für Wohnberechtigte im sozialen Mietwohnungsbau abzustellen. Die in Mietspiegeln
aufgeführten Werte spiegeln diese Größeneinteilung nicht wider.
Daraus folgt im Ergebnis, dass die Heranziehung der Mietspiegel nicht das geeignete Mittel zur Bestimmung der
Angemessenheit der Aufwendungen für die Unterkunft ist. Vielmehr sollen die Träger der Grundsicherung für
Arbeitsuchende in die Lage versetzt werden, die neu vorgesehenen Daten für die Bestimmung der Angemessenheit
zu nutzen.
Für die Nutzung der Daten zur Bestimmung der Angemessenheit der Aufwendungen für die Unterkunft werden
beide in Frage kommenden Möglichkeiten eröffnet: Entweder wird die Übersicht wie ein Mietspiegel im Auftrag
und nach Maßgabe der zuständigen Träger erstellt oder die für die Erstellung einer solchen Übersicht erforderlichen
Daten werden abgerufen und übermittelt. Dies kommt insbesondere dann in Betracht, wenn die zuständigen
Träger nach dem SGB II und SGB XII die Übersicht nicht nur für Gemeinden und/oder Gemeindeverbände erstellen
wollen, sondern für das Gebiet des gesamten Landkreises, weil der Vergleichsraum für die Angemessenheit
dieses Gebiet umfasst.
Zu Artikel 4 (Änderung des Zwölften Buches Sozialgesetzbuch)
Für die im Rahmen der Leistungen für den Lebensunterhalt nach dem Dritten Kapitel (Hilfe zum Lebensunterhalt)
des Zwölften Buches Sozialgesetzbuch (SGB XII) und nach dem Vierten Kapitel des SGB XII (Grundsicherung
im Alter und bei Erwerbsminderung) anzuerkennenden Bedarfe für die Unterkunft gelten die gleichen Vorgaben
wie im SGB II.
Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode – 31 – Drucksache 19/26918
Deshalb prüfen auch die Träger der Leistungen nach dem SGB XII die Aufwendungen für die Unterkunft auf ihre
Angemessenheit und haben deshalb ebenso wie die Träger nach dem SGB II eine abstrakte Prüfung der Angemessenheit
dieser Aufwendungen nach § 35 SGB XII vorzunehmen. Entsprechend müssen die in § 22 Absatz 11
des SGB II vorgesehenen Verarbeitungs- und Übermittlungsbefugnisse für die in Art. 238 § 2 Absatz 2 Buchstabe
a, d und e EGBGB-E genannten Merkmale auch für die nach § 35 SGB XII anzuerkennenden Bedarfe für die
Unterkunft gelten.
Zu Artikel 5 (Inkrafttreten)
Zu Absatz 1
Artikel 1 Nummer 1 Buchstabe e enthält die Ermächtigung der Bundesregierung, eine Rechtsverordnung über den
Inhalt und das Verfahren zur Erstellung und Anpassung von Mietspiegeln zu erlassen. Diese Ermächtigung soll
am Tag nach der Verkündung in Kraft treten, damit die Verordnung anschließend verkündet werden kann.
Zu Absatz 2
Die übrigen Regelungen des Gesetzes treten am ersten Tag des vierten auf die Verkündung des Gesetzes folgenden
Quartals in Kraft. Dieses zeitlich versetzte Inkrafttreten soll den Ländern ermöglichen, Regelungen zu erlassen,
um die für die Erstellung und Anerkennung von Mietspiegeln zuständige Behörde zu bestimmen und andere
erforderliche Anpassungen vorzunehmen, etwa im Meldewesen.
Drucksache 19/26918 – 32 – Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode
Anlage 2
Stellungnahme des Nationalen Normenkontrollrates gem. § 6 Absatz 1 NKRG
Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Mietspiegelrechts (NKR-Nr. 5334, [BMJV/BMI])
Der Nationale Normenkontrollrat hat den Entwurf des oben genannten Regelungsvorhabens
geprüft.
I. Zusammenfassung
Bürgerinnen und Bürger
Wirtschaft
Jährlicher Zeitaufwand: 21.735 Stunden (rund 543.000 Euro)
Jährlicher Erfüllungsaufwand:
davon aus Informationspflichten:
27 Minuten im Einzelfall (11,25 Euro)
rund 728.000 Euro
728.000 Euro
Verwaltung Bund keine Auswirkungen
Verwaltung Länder (Kommunen)
Jährlicher Erfüllungsaufwand – Entlastung:
rund –1,4 Mio. Euro
‘One in one out’-Regel Im Sinne der ‚One in one out‘-Regel der Bundesregierung
stellt der jährliche Erfüllungsaufwand
der Wirtschaft in diesem Regelungsvorhaben ein
„In“ von 728.000 Euro dar. Die neue Belastung soll
durch Entlastungen in derselben Höhe aus dem
Wohnungseigentumsmodernisierungsgsetz kompensiert
werden.
Evaluierung Die Neuregelungen sollen zehn Jahre nach Inkrafttreten
evaluiert werden. Der Zehn-Jahreszeitraum
� wird gewählt, weil sich die Wirksamkeit der
Rechtsänderungen frühestens nach zwei Mietspiegelperioden
messen lässt: Zwischen dem
Beschluss über die Erstellung eines qualifizierten
Mietspiegels und dessen Veröffentlichung
vergeht in der Regel mehr als ein Jahr. Eine
Anpassung erfolgt dann erst nach drei weiteren
Jahren, eine Neuerstellung nach nochmals
fünf Jahren;
� entspricht damit dem Konzept der Bundesregierung,
wonach für die Wahl des Evaluierungszeitpunkts
der nach fachlichem Ermessen
des Ressorts erwartete Eintritt von Wirkungen
sowie ggf. weitere Änderungen des regulatorischen
Umfelds zu berücksichtigen
sind.
Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode – 33 – Drucksache 19/26918
Ziele: � Vermehrung der Gemeinden mit (qualifizierten)
Mietspiegeln
� Erhöhung der Rechtssicherheit von Mietspiegeln
und ihrer Attraktivität für kommunale Entscheider
Kriterien/Indikatoren: � Anzahl der Gemeinden mit Mietspiegeln (vorher/nachher)
� Absenkung der Erstellungskosten für Mietspiegel
(vorher/nachher)
� Rechtssicherheit in der Gerichtspraxis
Datengrundlage: Daten und Auskünfte der/des
� Interessenverbände Vermieter/Mieter
� Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung
� Statistischen Bundesamts
Der Nationale Normenkontrollrat erhebt im Rahmen seines gesetzlichen Auftrags keine Einwände
gegen die Darstellung der Gesetzesfolgen in dem Regelungsentwurf.
II. Im Einzelnen
Nach dem Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) kann der Vermieter von Wohnraum
� eine Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete beanspruchen,
� sein Mieterhöhungsverlangen u.a. mit einem Mietspiegel begründen.
Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die in einfacher oder
in qualifizierter Form vorliegen kann. Der einfache Mietspiegel wird von der Gemeinde oder
gemeinsam von Vermieter- und Mietervertretern erstellt. Der qualifizierte Mietspiegel zeichnet
sich dadurch aus, dass die dort ausgewiesenen Entgelte „nach anerkannten wissenschaftlichen
Grundsätzen“ (§ 558d Abs. 1 BGB) ermittelt werden.
Der vorliegende Gesetzentwurf beruht auf Vorgaben des Koalitionsvertrages für die 19. Legislaturperiode
sowie des Wohngipfels vom 21. September 2018. Ein gleichzeitig vorgelegter
Verordnungsentwurf (NKR-Nr. 5335) soll einfache Mietspiegel durch „niedrigschwellige Anforderungen“
an Dokumentation und Veröffentlichung insbesondere für kleinere Gemeinden
kostengünstig und besser nachvollziehbar machen sowie die „Güte und Rechtssicherheit“
qualifizierter Mietspiegel durch gesetzliche Mindestanforderungen stärken.
Der Gesetzentwurf sieht Folgendes vor:
� für die Erstellung bzw. Anerkennung von Mietspiegeln soll künftig nicht in jedem Fall die
Gemeinde, sondern die durch Landesrecht bestimmte Behörde zuständig sein,
� die (Mietspiegel-)Behörde soll berechtigt sein,
o bei Meldebehörden, Verwaltungsbehörden für die Grundsteuer und Statistikämtern
(Vermieter- und Mieter-)Daten abzurufen, die zur Erstellung qualifizierter Mietspiegel
benötigt werden,
o privatrechtliche Dritte („Mietspiegelinstitute“) mit der Mietspiegelerstellung zu beauftragen
und diesen die abgerufenen Daten zur Verarbeitung zu überlassen,
� Vermieter und Mieter sollen verpflichtet werden, Auskunft über ihr Mietverhältnis sowie
über wohnwertrelevante Merkmale der Wohnung zu erteilen,
� ein Mietspiegel, der
o entweder die Anforderungen der künftigen Mietspiegel-VO erfüllt,
Drucksache 19/26918 – 34 – Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode
o oder von der Behörde und den Vermieter- und Mietervertretern anerkannt wird,
soll als nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und damit als qualifizierter Mietspiegel
gelten.
� Für Wohnungen, zu denen ein qualifizierter Mietspiegel Angaben enthält, soll ein Mieterhöhungsverlangen
künftig nur mit diesem qualifizierten Mietspiegel oder durch ein mit
Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
begründet werden können.
� Künftig steht es den (Mietspiegel-)Behörden frei,
o qualifizierte und einfache Mietspiegel erst nach drei Jahren der Marktentwicklung
anzupassen – bisher beträgt die Bindungswirkung nur zwei Jahre,
o qualifizierte Mietspiegel nach fünf statt bisher nach vier Jahren neu zu erstellen;
dabei soll auch ein vom Statistischen Bundesamt oder dem jeweiligen Statistischen
Landesamt veröffentlichter Index für die Nettokaltmiete zugrunde gelegt werden
können.
II.1. Erfüllungsaufwand
Das Regelungsvorhaben ruft laufenden und einmaligen Erfüllungsaufwand hervor.
Bürgerinnen und Bürger
Die neue Auskunftspflicht der Mietvertragsparteien zur (Neu-)Erstellung bzw. Anpassung
qualifizierter Mietspiegel belastet die adressierten Mieter (Bürgerinnen und Bürger) mit zusätzlichem
Zeitaufwand.
Für die (Neu-)Erstellung qualifizierter Mietspiegel hat das Ressort diesen Zeitaufwand mit
18.900 Stunden/Jahr gut nachvollziehbar unter den Annahmen ermittelt, dass
� von derzeit rund 200 qualifizierten Mietspiegeln in Deutschland künftig 80 Prozent nach
fünf Jahren und 20 Prozent weiterhin nach vier Jahren neu erstellt werden,
� hierfür im Durchschnitt 1.000 Mieter befragt werden müssen,
� die Auskunftserteilung im Einzelfall rund 27 Minuten in Anspruch nimmt.
Für die Auskunft ist dann mit 14.400 Stunden (1.000 Mieter * 160 Mietspiegel * 27 Minuten :
5 Jahre) und weiteren 4.500 Stunden (1.000 * 40 * 27 : 4) zu rechnen.
Hinzu kommt ein Zeitaufwand von 2.835 Stunden/Jahr für Auskünfte, auf deren Grundlage
die Anpassung qualifizierter Mietspiegel erfolgt. Diesen Aufwand hat das BMJV unter den
Annahmen ermittelt, dass
� 140 der rund 200 qualifizierten Mietspiegeln auf Index-Basis und nur die verbleibenden
60 über Befragungen angepasst werden,
� diese 60 Mietspiegel zu 80 Prozent (48) nach drei Jahren und zu 20 Prozent (12) nach
zwei Jahren angepasst werden,
� in die Befragungen jeweils 500 Mieterinnen und Mieter einzubeziehen sind.
Auf dieser Grundlage ergeben sich 2.160 Stunden (500 Mieter * 48 Mietspiegel* 27 Minuten
: 5 Jahre) und weitere 675 Stunden (500 * 12 * 27 : 4).
Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode – 35 – Drucksache 19/26918
Insgesamt ruft die neue Auskunftspflicht demnach zusätzlichen Erfüllungsaufwand auf Mieterseite
von (18.900 + 2.835) 21.735 Stunden p.a. (rund 543.000 Euro 1 ) hervor.
Wirtschaft
Auf Seiten der Vermieter führt die neue Auskunftspflicht zu jährlichem Erfüllungsaufwand,
dessen Ermittlung auch hier die Annahmen zugrunde liegen, dass
� 80 Prozent der derzeit 200 qualifizierten Mietspiegel im Turnus von fünf Jahren und der
Rest weiterhin nach vier Jahren neu erstellt werden,
� hierzu 1.000 Personen zu befragen sind,
� der Zeitaufwand der Vermieter mit 27 Minuten demjenigen der Mieter entspricht.
Damit ergibt sich auch auf der Vermieterseite für die (Neu-)Erstellung qualifizierter Mietspiegel
ein Zeitaufwand von (14.400 + 4.500) 18.900 Stunden. Bei dem durchschnittlichen Lohnkostensatz
„Grundstücks- und Wohnungswesen“ von 33,50 Euro/Std. entsteht hieraus eine
neue Kostenbelastung von jährlich rund (18.900 * 33,50) 633.000 Euro.
Werden für die Anpassung qualifizierter Mietspiegel durch Befragung auf der Vermieterseite
ebenfalls dieselben Parameter wie auf der Mieterseite angelegt, wovon das Ressort nachvollziehbar
ausgeht, dann ergeben sich auch hier (2.160 + 675) 2.835 Stunden. Bei dem Lohnkostensatz
von 33,50 Euro/Std. fallen damit weitere 95.000 Euro p.a. an.
Insgesamt ruft das Regelungsvorhaben demnach zusätzlichen Erfüllungsaufwand der Wirtschaft
von 728.000 Euro/Jahr hervor. Hierbei handelt es sich um Bürokratiekosten.
Verwaltung (Länder)
Die Verlängerung der Bindungswirkung einfacher und qualifizierter Mietspiegel sowie die Nutzung
von Melde-, Grundsteuer- und Zensusdaten entlasten die Verwaltung der Länder (Kommunen)
jährlich per Saldo um rund -1,4 Millionen Euro.
Bindungswirkung
Die (Neu-)Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels belastet die Behörden/Kommunen im
Durchschnitt mit rund 100.000 Euro, bei der bisherigen Bindungswirkung von vier Jahren also
mit 25.000 Euro p.a. Mit der Verlängerung der Bindungswirkung auf fünf Jahre sinkt diese
Belastung auf jährlich 20.000 Euro. Unter der Annahme, dass von den rund 200 Kommunen,
die derzeit über einen qualifizierten Mietspiegel verfügen, rund 80 Prozent die Verlängerungsmöglichkeit
nutzen werden, ergibt sich hieraus eine Entlastung von (5.000 Euro x 160 =)
800.000 Euro.
Innerhalb des Bindungszeitraums mussten die qualifizierten Mietspiegel bisher nach zwei
Jahren der Marktentwicklung angepasst werden, künftig erst nach drei Jahren. Bei Kosten
von durchschnittlich 40.000 Euro für eine Anpassung und wiederum der Annahme, dass rund
80 Prozent der derzeit rund 200 Behörden/Kommunen die Möglichkeit nutzen werden, entsteht
mit der Neuregelung eine Entlastung von (2.000 Euro x 160 =) 320.000 Euro
Datennutzung
Die Aufbereitung von Melde-, Grundsteuer- und Zensusdaten für die (Neu-)Erstellung qualifizierter
Mietspiegel ruft bei den jeweiligen Behörden Kosten von rund 8.000 Euro p.a. hervor.
1
monetarisiert mit 25 Euro/Std.
Drucksache 19/26918 – 36 – Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode
Dieser zusätzlichen Belastung der Verwaltung steht eine Entlastung von 315.000 Euro gegenüber,
die das BMJV wiederum unter der Annahme ermittelt hat, dass 80 Prozent von derzeit
rund 200 qualifizierten Mietspiegeln künftig nach fünf Jahren und die verbleibenden 20
Prozent nach vier Jahren neu erstellt werden. Das Ressort geht davon aus, dass der Zugang
zu den Behördendaten sowohl schriftliche (Druck, Porto/Rückporto) als auch telefonische
Vermieter-/Mieterbefragungen (Personaleinsatz) in einem Umfang entbehrlich macht, der die
Erstellungskosten eines qualifizierten Mietspiegels (100.000 Euro) je nach Fallkonstellation
um 5.000 bis 10.000 Euro sinken lässt. Den Mittelwert dieser Spanne (7.500 Euro) zugrunde
gelegt, ergeben sich 240.000 Euro (160 * 7.500 : 5 Jahre) und weitere 75.000 Euro (40 *
7.500 : 4 Jahre), in der Summe also 315.000 Euro.
Nach alledem beträgt die Entlastung der Verwaltung durch das Regelungsvorhaben per Saldo
rund (800.000 + 320.000 + 315.000 – 8.000) -1,4 Millionen Euro.
II.2. ‚One in one out‘-Regel
Im Sinne der ‚One in one out‘-Regel der Bundesregierung stellt der jährliche Erfüllungsaufwand
der Wirtschaft in diesem Regelungsvorhaben ein „In“ von 728.000 Euro dar. Die neue
Belastung soll durch Entlastungen in derselben Höhe aus dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgsetz
(NKR-Nr. 5063) kompensiert werden.
II.3. Evaluierung
Die Neuregelungen sollen zehn Jahre nach Inkrafttreten evaluiert werden. Der Zehn-Jahreszeitraum
wird gewählt, weil sich die Wirksamkeit der Rechtsänderungen frühestens nach zwei
Mietspiegelperioden messen lässt: Zwischen dem Beschluss über die Erstellung eines qualifizierten
Mietspiegels und dessen Veröffentlichung vergeht in der Regel mehr als ein Jahr.
Eine Anpassung erfolgt dann erst nach drei weiteren Jahren, eine Neuerstellung nach nochmals
fünf Jahren. Der Zeitansatz entspricht damit dem Konzept der Bundesregierung, wonach
für die Wahl des Evaluierungszeitpunkts der nach fachlichem Ermessen des Ressorts erwartete
Eintritt von Wirkungen sowie ggf. weitere Änderungen des regulatorischen Umfelds zu
berücksichtigen sind. Ziele des Regelungsvorhabens sind die Vermehrung der Gemeinden
mit (qualifizierten) Mietspiegeln sowie die Erhöhung der Rechtssicherheit von Mietspiegeln
und ihrer Attraktivität für kommunale Entscheider. Die Erreichung dieser Ziele soll am Anstieg
der Anzahl von Gemeinden mit Mietspiegeln (vorher/nachher), an der Absenkung von Erstellungskosten
(vorher/nachher) und an Rechtsprechung zur Rechtssicherheit gemessen werden
(Kriterien). Als Datengrundlagen sind Auskünfte von Vermieter- und Mieterverbänden,
des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung sowie des Statistischen Bundesamtes
vorgesehen.
III. Ergebnis
Der Nationale Normenkontrollrat erhebt im Rahmen seines gesetzlichen Auftrags keine Einwände
gegen die Darstellung der Gesetzesfolgen zu dem Regelungsentwurf.
Dr. Ludewig Dr. Holtschneider
Vorsitzender Berichterstatter
Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode – 37 – Drucksache 19/26918
Stellungnahme des Bundesrates
Anlage 3
Der Bundesrat hat in seiner 1000. Sitzung am 12. Februar 2021 beschlossen, zu dem Gesetzentwurf gemäß Artikel
76 Absatz 2 des Grundgesetzes wie folgt Stellung zu nehmen:
1. Zum Gesetzentwurf allgemein
Der Bundesrat bittet, im weiteren Gesetzgebungsverfahren zu prüfen, ob eine gesetzliche Regelung geschaffen
werden kann, wonach qualifizierte Mietspiegel nicht nur inzident in einem mietgerichtlichen Verfahren
zwischen zwei Prozessparteien, sondern generell mit allgemeiner Wirkung gerichtlich überprüft werden können.
Begründung:
Qualifizierte Mietspiegel sind derzeit nur inzident im Rahmen eines Zivilprozesses bei der Prüfung der ortsüblichen
Vergleichsmiete gerichtlich überprüfbar. Ergangene Entscheidungen haben dabei nur eine Wirkung
zwischen den Prozessparteien.
Im Hinblick auf die Bedeutung qualifizierter Mietspiegel und zur Stärkung der Rechtssicherheit wäre es
sinnvoll und auch zur Entlastung der Gerichte wünschenswert, wenn qualifizierte Mietspiegel eigenständig
und generell mit allgemeiner Wirkung – sei es durch die Zivil- oder Verwaltungsgerichte – gerichtlich überprüft
werden könnten.
Der Bundesrat bittet daher, eine solche Möglichkeit im Rahmen der aktuellen Reform des Mietspiegelrechts
zu prüfen.
2. Zu Artikel 1 Nummer 01 – neu – (§ 558a Absatz 3 BGB)
In Artikel 1 ist der Nummer 1 folgende Nummer voranzustellen:
‚01. § 558a Absatz 3 BGB wird wie folgt gefasst:
„(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Absatz 1), bei dem § 558d Absatz 2 eingehalten
ist, Angaben für die Wohnung, so muss ein Mieterhöhungsverlangen mit diesem qualifizierten Mietspiegel
oder mit einem mit Gründen versehenen Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten
Sachverständigen begründet werden.“ ‘
Begründung:
Mieterhöhungsverlangen für Wohnungen, für die ein qualifizierter Mietspiegel Angaben enthält, sollen nur
mit diesem qualifizierten Mietspiegel oder mit einem mit Gründen versehenen Gutachten eines öffentlich
bestellten und vereidigten Sachverständigen begründet werden können (§ 558a Absatz 3 BGB).
Eine entsprechende Regelung war im Referentenentwurf des Mietspiegelreformgesetzes vorgesehen und von
der gerichtlichen Praxis begrüßt worden. Sinnvoll erscheint insbesondere, dass mit der Regelung im Geltungsbereich
eines qualifizierten Mietspiegels die äußerst streitanfällige Begründung eines Mieterhöhungsverlangens
mit Vergleichswohnungen entfallen würde. Dies ist – auch aus Sicht der gerichtlichen Praxis –
geeignet, unnötige Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden und kann so zu einer Entlastung der Justiz führen.
Die Regelung des § 558a Absatz 3 BGB, wonach der Vermieter die im qualifizierten Mietspiegel enthaltenen
Drucksache 19/26918 – 38 – Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode
Angaben für die Wohnung im Mieterhöhungsverlangen auch dann angeben muss, wenn die Mieterhöhung
auf ein Sachverständigengutachten gestützt wird, sollte allerdings entfallen. Die schon bislang stark kritisierte
(vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 14. Aufl. 2019 Rn. 160, BGB § 558a Rn. 160, beck-online) Regelung
hat, wenn das Mieterhöhungsverlangen auf ein Sachverständigengutachten gestützt wird, keinen sinnvollen
Anwendungsbereich mehr. Zudem kann der Mieter die erforderlichen Vergleiche durch die vorgesehene
Pflicht zur Veröffentlichung des Mietspiegels künftig selbst anstellen.
3. Zu Artikel 1 Nummer 1 Buchstabe b (§ 558c Absatz 1 BGB),
Buchstabe d Doppelbuchstabe aa (§ 558c Absatz 4 Satz 1 BGB),
Nummer 2 Buchstabe a Doppelbuchstabe aa (§ 558d Absatz 1 Satz 1 BGB),
Doppelbuchstabe bb (§ 558d Absatz 1 Satz 3 BGB)
Artikel 2 (Artikel 238 § 1 Absatz 1,
Absatz 2 Satz 1, 3,
Absatz 3,
Absatz 4 Satz 1,
§ 2 Absatz 1 bis 3,
§ 3 Absatz 1 Satz 1,
Absatz 2 Satz 1,
Absatz 3,
Absatz 4 Satz 1 EGBGB),
Artikel 3 (§ 22 Absatz 11 Satz 1, 2 SGB II)
a) Artikel 1 ist wie folgt zu ändern:
aa) In Nummer 1 sind Buchstabe b und Buchstabe d Doppelbuchstabe aa zu streichen.
bb) Nummer 2 Buchstabe a ist wie folgt zu ändern:
aaa) In Doppelbuchstabe aa sind die Wörter ‚und wird das Wort „Gemeinde“ durch die Wörter
„nach Landesrecht zuständigen Behörde“ ersetzt.‘ zu streichen.
bbb) In Doppelbuchstabe bb sind in § 558d Absatz 1 Satz 3, die Wörter „nach Landesrecht zuständige
Behörde“ durch das Wort „Gemeinde“ zu ersetzen.
b) In Artikel 2 ist Artikel 238 wie folgt zu ändern:
aa) § 1 ist wie folgt zu ändern:
aaa) In Absatz 1 sind die Wörter „nach Landesrecht zuständigen Behörden“ durch das Wort „Gemeinden“
zu ersetzen.
bbb) Absatz 2 ist wie folgt zu ändern:
aaaa) In Satz 1 sind die Wörter „nach Landesrecht zuständigen Behörde“ durch das Wort
„Gemeinde“ zu ersetzen.
bbbb) In Satz 3 sind die Wörter „nach Landesrecht zuständigen Behörden“ durch das
Wort „Gemeinden“ zu ersetzen.
ccc) In Absatz 3 sind die Wörter „nach Landesrecht zuständigen Behörde“ durch das Wort „Gemeinde“
zu ersetzen.
ddd) In Absatz 4 Satz 1 sind die Wörter „nach Landesrecht zuständige Behörde“ durch das Wort
„Gemeinde“ zu ersetzen.
bb) In § 2 Absatz 1 bis 3 sind jeweils die Wörter „nach Landesrecht zuständigen Behörde“ durch das
Wort „Gemeinde“ zu ersetzen.
cc) § 3 ist wie folgt zu ändern:
aaa) In Absatz 1 Satz 1, Absatz 2 Satz 1 sind jeweils die Wörter „nach Landesrecht zuständige
Behörde“ durch das Wort „Gemeinde“ zu ersetzen.
Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode – 39 – Drucksache 19/26918
bbb) In Absatz 3 sind die Wörter „nach Landesrecht zuständigen Behörde“ durch das Wort „Gemeinde“
zu ersetzen.
ccc) In Absatz 4 Satz 1 sind die Wörter „nach Landesrecht zuständige Behörde“ durch das Wort
„Gemeinde“ zu ersetzen.
c) In Artikel 3 ist § 22 Absatz 11 wie folgt zu ändern:
aa) In Satz 1 sind die Wörter „nach Landesrecht zuständigen Behörden“ durch die Wörter „zuständigen
Gemeinden“ zu ersetzen.
bb) In Satz 2 sind die Wörter „nach Landesrecht zuständigen Behörden“ durch das Wort „Gemeinden“
zu ersetzen.
Begründung:
Die vom Gesetzentwurf der Bundesregierung vorgesehene Übertragung der Zuständigkeit für die Mietspiegelerstellung
auf eine „nach Landesrecht zuständige Behörde“ ist zu streichen. Ein Anlass für eine Änderung
der bisherigen Zuständigkeit der Gemeinden besteht nicht.
Die Wahrnehmung der Aufgabe durch die Gemeinden ist sachgerecht. Die Gemeinden verfügen über die
besseren Kenntnisse über die Wohnungsmarktverhältnisse vor Ort als etwa eine zentrale Landesbehörde. Die
Gemeinden erscheinen daher als sachnähere Stelle für die Erstellung von Mietspiegeln.
Die Übertragung der Zuständigkeit ist auch verfassungsrechtlich nicht geboten. Zwar dürfen gemäß Artikel
84 Absatz 1 Satz 7 Grundgesetz (GG) den Gemeinden keine Aufgaben mehr durch Bundesgesetz übertragen
werden. Bisher bestehende Regelungen gelten allerdings nach Artikel 125a Absatz 1 GG fort. Die
Anpassungs- und Änderungskompetenz für derart fortgeltendes Bundesrecht, beschränkt auf eine Fortschreibung
des geltenden Rechts, wie etwa bei Detailänderungen, verbleibt grundsätzlich beim Bund. Vorliegend
sollen durch die beabsichtigte Reform lediglich Detailfragen im Mietspiegelrecht geändert werden, die
Grundkonzeption bleibt aber bestehen. Auch eine Erweiterung bereits bundesgesetzlich übertragener Aufgaben,
die einer erstmaligen Aufgabenübertragung gleichkommt, liegt nicht vor. Die vorgesehenen Änderungen
fallen daher in die Fortschreibungskompetenz des Bundes. Es wäre somit kein Verstoß gegen Verfassungsrecht,
wenn das Bundesrecht für die Mietspiegelerstellung weiterhin eine Gemeindezuständigkeit
vorsieht.
Die vorgeschlagene Regelung bringt auch keinen Vorteil im Sinne des Föderalismusgedanken. Denn die
Länder können nach Artikel 125a Absatz 1 Satz 2 GG eine fortgeltende Bundesregelung jederzeit durch eine
landesrechtliche Regelung ersetzen. Die Regelung würde daher sogar den aktuell bestehenden Spielraum der
Länder hin zu einer Verpflichtung zu einer landesrechtlichen Zuständigkeitsbestimmung einschränken.
4. Zu Artikel 2 (Artikel 238 § 1 Absatz 2 Satz 1,
Absatz 3 EGBGB)
In Artikel 2 ist Artikel 238 § 1 wie folgt zu ändern:
a) Absatz 2 Satz 1 ist wie folgt zu fassen:
„Zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels übermittelt die Meldebehörde der Gemeinde bezogen
auf das Gebiet, für das der Mietspiegel erstellt werden soll, auf Ersuchen nach deren Vorgaben im Wege
einer Zufallsstichprobe die Daten von volljährigen Personen, für die keine Auskunftssperre nach § 51
sowie kein bedingter Sperrvermerk nach § 52 des Bundesmeldegesetzes im Melderegister eingetragen
ist, die nachfolgenden Daten unmittelbar:
1. Familienname,
2. Vornamen unter Kennzeichnung des gebräuchlichen Vornamens,
3. derzeitige Anschriften im Zuständigkeitsbereich der Meldebehörde,
4. Einzugsdaten sowie
5. Namen und Anschriften der Wohnungsgeber.“
b) Absatz 3 ist zu streichen.
Drucksache 19/26918 – 40 – Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode
Begründung:
Zu Buchstabe a:
Die Regelung zur Datenübermittlung berücksichtigt die Anforderungen des Meldewesens an Datenübermittlungen
nicht und bedürfen der Änderung:
Grundsätzlich ist festzustellen, dass es nicht erforderlich und datenschutzrechtlich problematisch ist, für eine
dermaßen geringfügige Stichprobe eine so große Menge an Meldedaten, nämlich die Daten aller volljährigen
Einwohner, zu übermitteln. Es wäre den Meldebörden durchaus möglich, den Gemeinden nach deren Vorgaben
(zum Beispiel für einen bestimmten Bereich oder nach anderen Kriterien) eine Zufallsstichprobe zu
übermitteln. Die Anschriften von Personen, für die ein bedingter Sperrvermerke nach § 52 BMG (Pflegeeinrichtungen,
Frauenhäuser, Einrichtungen für Suchterkrankungen) eingetragen ist, fallen in der Regel nicht
unter die Zielrichtung des Gesetzes zur Erstellung von Mietspiegeln, denn der betroffene Personenkreis zahlt
ohnehin keine reguläre Miete im vorliegenden Sinne und dürfte daher für die Zwecke eines Mietspiegels
nicht erforderlich sein.
Im Übrigen sieht die Formulierung die Übermittlung von Daten zu allen volljährigen Personen vor und somit
auch für diejenigen, für die eine Auskunftssperre nach § 51 BMG Melderegister eingetragen ist.
Zu Buchstabe b:
Zugleich sieht § 1 Absatz 3 EGBGB die Möglichkeit der Auftragsdatenverarbeitung verbunden mit der Datenweitergabe
an eine private Stelle vor. Die Übermittlung und gegebenenfalls Weitergabe von Daten zu
Personen mit Auskunftssperre erweitert den Kreis derjenigen die Kenntnis von diesem Umstand als auch
über den Aufenthaltsort der betroffenen Person haben. Die Notwendigkeit der Übermittlung dieser Daten zu
Personen mit Auskunftssperre für die Ermittlung des Mietpreisspiegels darf angesichts der geringen Fallzahl
(cirka 300 000 Personen bundesweit) bezweifelt werden. Eine mögliche Unschärfe bei der Ermittlung des
Mietpreisspiegels entsteht nicht, weil die Zahl der Personen mit Auskunftssperre gering ist. Gegebenenfalls
müsste sie auch angesichts der Erhöhung des Gefährdungsgrads der betroffenen Person hingenommen werden,
zumal auch der aktuell vorliegende Entwurf einer Verordnung über den Inhalt und das Verfahren zur
Erstellung und Anpassung von Mietspiegeln sowie zur Konkretisierung der Grundsätze für qualifizierte
Mietspiegel (Mietspiegelverordnung – MsV) keine Vollerhebung für erforderlich hält (siehe § 8 Absatz 1
Satz 2 MsV).
§ 1 Absatz 3 EGBGB erweitert die Befugnis, die Meldedaten nach § 1 Absatz 2 EGBGB zu erhalten, auf
Auftragsverarbeiter. Dies ist vor dem Hintergrund der Größe der vorgesehenen Datenlieferung äußerst kritisch
zu sehen, da in der Praxis das Verbot der Zweckentfremdung der Daten bei dem Auftragsverarbeiter
kaum kontrollierbar sein dürfte. Die Einbindung von privaten Auftragsverarbeitern in die Lieferung von
Meldedaten für behördliche Zwecke begegnet daher erheblichen Bedenken. Die Übermittlung von Meldedaten
innerhalb des öffentlichen Bereichs hat bislang noch keinen öffentlichen Datenempfänger vor Probleme
gestellt. Die Begründung im EGBGB kann insoweit nicht nachvollzogen werden. Da es grundsätzlich
keiner besonderen gesetzlichen Erlaubnis zur Einbeziehung von Dienstleistern bei der Erfüllung öffentlicher
Aufgaben im Wege der Auftragsverarbeitung nach Artikel 28 DSGVO bedarf, sollte die Vorschrift ersatzlos
gestrichen.
5. Zu Artikel 2 (Artikel 238 § 2 Absatz 2 Nummer 1 Buchstabe e EGBGB)
Der Bundesrat bittet, im weiteren Gesetzgebungsverfahren zu prüfen, ob der für die Auskunftspflicht in Artikel
238 § 2 Absatz 2 Nummer 1 Buchstabe e EGBGB enthaltene Katalog von Erhebungsmerkmalen auch
die Angabe erfassen sollte, ob die Heizung im Rahmen eines Wärmecontractings betrieben wird.
Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode – 41 – Drucksache 19/26918
Begründung:
Der Antrag zielt im Zusammenspiel mit dem sächsischen Entschließungsantrag zu § 18 Mietspiegelverordnung
– MsV (BR-Drucksache 766/20) darauf ab, ein weiteres Verbesserungspotenzial für die Vergleichbarkeit
der im Mietspiegel ausgewiesenen Mietpreise zu prüfen.
Bislang ist die Einordnung der Wohnung in den Fällen problematisch, in de-nen der Vermieter die Heizung
im Rahmen eines Wärmecontractings nicht selbst betreibt. Ursprünglich war es Sache der Vermieterin/des
Vermieters, eine Heizungsanlage zu betreiben und die Nettokaltmiete hat auch die Investitions- und Instandhaltungskosten
abgedeckt. Anders liegt es, wenn ein Wärmecontractingvertrag besteht. Hier hat die Vermieterin/der
Vermieter für die Errichtung und Instandhaltung der Heizungsanlage keine Kosten aufzuwenden.
Bei Wärmecontracting sind die Investitions- und Instandhaltungskosten für die Heizung – anders als bei der
Wärmeversorgung durch eine Zentralheizung – daher nicht mehr Teil der Nettokaltmiete. Bei einer Wärmeversorgung
durch eine Zentralheizung (Wärmeversorgung nach § 1 Absatz 1 Nummer 1 HeizkostenV) können
nach § 7 Absatz 2 HeizkostenV nur die Heiz- und Betriebskosten auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt
werden; beim Wärmecontracting (§ 1 Absatz 1 Nummer 2 HeizkostenV) dagegen ist der Preis für die
Wärmelieferung umlagefähig. Das Fehlen von Angaben zur Heizung im Mietspiegel schränkt daher die Vergleichbarkeit
der dort ausgewiesenen Mietpreise ein.
Die über die Auskunftspflicht nach Artikel 238 § 2 Absatz 2 Nummer 1 Buchstabe e EGBGB erhobenen
Daten bilden eine wichtige Grundlage für die Erstellung der qualifizierten Mietspiegel. Wenn das Wärmecontracting
im qualifizierten Mietspiegel abgebildet werden sollte, dann bietet es sich – als Vorstufe und
Grundlage – hierfür an, auch die Auskunftspflicht auf diese Angabe zu erstrecken. Da die Formulierung in
Artikel 238 § 2 Absatz 2 Nummer 1 Buchstabe e EGBGB mit § 558 Absatz 2 Satz 1 BGB korrespondiert
(Angaben zur Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete) schließt die Prüfbitte auch Änderungen dieser Regelung
mit ein.
6. Zu Artikel 5 Absatz 2 (Inkrafttreten)
In Artikel 5 ist Absatz 2 wie folgt zu fassen:
„(2) Im Übrigen tritt dieses Gesetz am [einsetzen: Angabe des Tages und des Monats der Verkündung
dieses Gesetzes sowie der Jahreszahl des ersten auf die Verkündung folgenden Jahres] in Kraft.“
Begründung:
Im vorliegenden Gesetzentwurf ist, anders als im seinerzeitigen Referentenentwurf der Bundesregierung,
zwar nunmehr eine Übergangsregelung bis zum Datum des ersten Tages des vierten auf die Verkündung
folgenden Quartals enthalten. Allerdings erscheint diese unter anderem mit Blick darauf, dass die Frage, wer
die Aufgabe zur Erstellung oder Anerkennung von Mietspiegeln nach Landesrecht übernehmen soll, noch
zu klären ist, zu kurz bemessen. Vor diesem Hintergrund sollte die vorgesehene Übergangsregelung auf ein
Jahr nach Verkündung des Gesetzes erweitert werden.
Drucksache 19/26918 – 42 – Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode
Anlage 4
Gegenäußerung der Bundesregierung
Die Bundesregierung äußert sich zu der Stellungnahme des Bundesrates wie folgt:
Zu Nummer 1 (zum Gesetzentwurf allgemein)
Der Bundesrat bittet, im weiteren Gesetzgebungsverfahren zu prüfen, ob – zur Stärkung der Rechtssicherheit
qualifizierter Mietspiegel – eine gesetzliche Regelung geschaffen werden könnte, wonach qualifizierte Mietspiegel
nicht nur inzident in einem mit der Miethöhe befassten mietgerichtlichen Verfahren zwischen zwei Prozessparteien,
sondern generell mit allgemeiner Wirkung gerichtlich überprüft werden können.
Die Bundesregierung hat untersucht, ob es möglich und zweckmäßig wäre, ein Verfahren einzuführen, mit dem
Mietspiegel mit genereller Wirkung überprüft werden können. Die Untersuchung hat ergeben, dass eine allgemeingültige
Überprüfbarkeit von Mietspiegeln sich nicht in das bestehende System der Normenkontrollverfahren
einfügen und die Rechtssicherheit von Mietspiegeln nicht entscheidend stärken würde.
Mietspiegel sind Statistiken, die nicht nur von Behörden, sondern auch von Interessenvertretern der Vermieter
und der Mieter erstellt und anerkannt werden können und die keine Rechte und Pflichten enthalten. Anders als
Rechtsvorschriften kommt qualifizierten Mietspiegeln keine unmittelbare Wirkung zu. Sie bilden lediglich eine
Informationsquelle und begründen zusätzlich, nur aufgrund gesetzlicher Bezugnahme, eine Vermutungswirkung.
De lege lata unterliegen Mietspiegel damit nicht der verwaltungsgerichtlichen Normenkontrolle, da es sich nicht
um hoheitliche Regelungen mit unmittelbarer Wirkung handelt. Sollten Mietspiegel gleichwohl in die verwaltungsgerichtliche
Normenkontrolle mit einbezogen werden, so ließe sich eine umfassende Bindungswirkung dennoch
nicht erreichen, da die den Normenkontrollantrag abweisenden Entscheidungen nicht allgemein verbindlich
sind.
Aufgrund der zeitlich beschränkten Geltungsdauer von Mietspiegeln würde eine generelle gerichtliche Überprüfbarkeit
nicht zur Stärkung ihrer Rechtssicherheit beitragen. Da qualifizierte Mietspiegel künftig nach drei Jahren
an die Marktentwicklung anzupassen und nach weiteren zwei Jahren neu zu erstellen sind, dürfte eine rechtskräftige
Entscheidung in einem Überprüfungsverfahren für viele Anwender des Mietspiegels zu spät kommen. Auch
besteht die Gefahr, dass während der Dauer eines solchen Überprüfungsverfahrens zahlreiche Gerichtsverfahren
zur ortsüblichen Vergleichsmiete, in denen einvernehmliche Regelungen möglich wären, ausgesetzt werden und
die Akzeptanz des Mietspiegels schwindet.
Zu Nummer 2 (Artikel 1 Nummer 01 – neu – § 558a Absatz 3 BGB)
Der Bundesrat empfiehlt zu regeln, dass Mieterhöhungsverlangen für Wohnungen, für die ein qualifizierter Mietspiegel
Angaben enthält, nur mit diesem qualifizierten Mietspiegel oder mit einem mit Gründen versehenen Gutachten
eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen begründet werden können und nicht mehr mit
Vergleichswohnungen. Die bisherige Regelung, wonach der Vermieter die im qualifizierten Mietspiegel enthaltenen
Angaben für die Wohnung im Mieterhöhungsverlangen mitteilen muss, wenn die Mieterhöhung auf ein
anderes Begründungsmittel gestützt wird, sollte dann entfallen.
Die Bundesregierung schließt sich diesem Vorschlag nicht an. Die vorgeschlagene Regelung war bereits im Referentenentwurf
enthalten und ist nach einem Abwägungsprozess innerhalb der Bundesregierung nicht Teil des
Regierungsentwurfs geworden.
Den auch vom Bundesrat dargestellten Vorteilen der vorgeschlagenen Regelung stehen Nachteile, wie das durch
die voraussichtlich vermehrte Nutzung von vorprozessualen Sachverständigengutachten erzeugte Kostenrisiko,
Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode – 43 – Drucksache 19/26918
entgegen. Vor diesem Hintergrund und weil bereits derzeit im Mieterhöhungsverlangen die im qualifizierten Mietspiegel
enthaltenen Angaben für eine Wohnung mitgeteilt werden müssen, auch wenn die Mieterhöhung auf ein
anderes Begründungsmittel gestützt wird, wurde im Ergebnis von der vorgeschlagenen Regelung abgesehen.
Zu Nummer 3 (Artikel 1 Nummer 1 Buchstabe b – § 558c Absatz 1 BGB),
(Artikel 1 Nummer 1 Buchstabe d Doppelbuchstabe aa – § 558c Absatz 4 Satz 1 BGB),
(Artikel 1 Nummer 2 Buchstabe a Doppelbuchstabe aa – § 558d Absatz 1 Satz 1 BGB),
(Artikel 1 Nummer 2 Buchstabe a Doppelbuchstabe bb – § 558d Absatz 1 Satz 3 BGB),
(Artikel 2 – Artikel 238 § 1 Absatz 1, Absatz 2 Sätze 1 und 3, Absatz 3, Absatz 4 Satz 1,
§ 2 Absätze 1 bis 3, § 3 Absatz 1 Satz 1, Absatz 2 Satz 1, Absatz 3, Absatz 4 Satz 1 EGBGB),
(Artikel 3 – § 22 Absatz 11 Sätze 1 und 2 SGB II)
Der Bundesrat empfiehlt, die im Gesetzentwurf vorgesehene Übertragung der Zuständigkeit für die Mietspiegelerstellung
auf die „nach Landesrecht zuständige Behörde“ zu streichen. Er sieht keinen Anlass für eine Änderung
der bisherigen Zuständigkeit der Gemeinden und hält eine Mietspiegelerstellung durch die Gemeinden weiter
für sachgerecht. Der Bundesrat hält eine Änderung verfassungsrechtlich nicht für geboten, sie falle in die Fortschreibungskompetenz
des Bundes.
Die Bundesregierung schließt sich diesem Vorschlag nicht an. Sie hat die Frage, ob es bei der Zuständigkeit der
Gemeinden für die Mietspiegelerstellung bleiben kann, verfassungsrechtlich eingehend geprüft. Nach dem Ergebnis
der Prüfung ist es zur Vermeidung erheblicher verfassungsrechtlicher Risiken zwingend erforderlich, die Zuständigkeit
für die Mietspiegelerstellung zu ändern. Denn nach Artikel 84 Absatz 1 Satz 7 Grundgesetz (GG)
dürfen den Gemeinden durch Bundesgesetz keine Aufgaben mehr übertragen werden. Bisherige Regelungen gelten
gemäß Artikel 125a Absatz 1 GG zwar fort. Diese Norm zur Fortgeltung bestehender Regelungen ist als
Ausnahmevorschrift gemäß dem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 7. Juli 2020 (2 BvR 696/12) jedoch
eng auszulegen. Vor diesem Hintergrund ist nicht auszuschließen, dass die im Gesetzentwurf vorgesehenen
Änderungen nach den Maßstäben des Bundesverfassungsgerichts als qualitative Aufgabenänderung und damit als
funktional einer Aufgabenübertragung äquivalente Erweiterung einer bundesgesetzlich bereits zugewiesenen
Aufgabe anzusehen und mit dem Aufgabenübertragungsverbot unvereinbar wären.
Die im Gesetzentwurf vorgesehene Übertragung der Kompetenz auf die nach Landesrecht zuständigen Behörden
bietet für die Länder Gelegenheit, mit der Mietspiegelerstellung die Behörden zu betrauen, die hierzu am besten
geeignet erscheinen. Dies können – müssen aber nicht – weiterhin die Gemeinden sein.
Zu Nummer 4
Buchstabe a (Artikel 2 – Artikel 238 § 1 Absatz 2 Satz 1 EGBGB)
Der Bundesrat empfiehlt, die melderechtliche Übermittlungsbefugnis zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels
in weiterem Umfang zu beschränken. Übermittelt werden soll nur eine – nach den Vorgaben der nach Landesrecht
für die Mietspiegelerstellung zuständigen Behörde – gezogene Stichprobe aller volljährigen Personen,
für die keine Auskunftssperre sowie kein bedingter Sperrvermerk im Melderegister eingetragen ist.
Die Bundesregierung teilt das Ziel des Antrags, die melderechtliche Übermittlungsbefugnis der Daten von Personen
einzuschränken, die für die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels nicht erforderlich sind. Dies dürfte
auf Personen, für die eine Auskunftssperre oder ein bedingter Sperrvermerk im Melderegister eingetragen ist,
regelmäßig zutreffen. Die Bundesregierung wird prüfen, mit welcher konkreten Formulierung diesem Anliegen
im weiteren Verfahren Rechnung getragen werden könnte.
Eine weitergehende Beschränkung der melderechtlichen Übermittlungsbefugnis ist aus Sicht der Bundesregierung
aber nicht erforderlich. Denn nach dem Gesetzentwurf dürfen die nach Landesrecht zuständigen Behörden diese
Daten nur in dem Umfang erheben, in dem sie zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels erforderlich sind
(Artikel 238 § 1 Absatz 2 Satz 3 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche in der Entwurfsfassung
– EGBGB-E).
Dem Vorschlag, die Datenübermittlung auf eine – nach den Vorgaben der nach Landesrecht für die Mietspiegelerstellung
zuständigen Behörde gezogene – Stichprobe zu beschränken, schließt sich die Bundesregierung auch
Drucksache 19/26918 – 44 – Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode
aus fachlichen Gründen nicht an. Bei der Mietspiegelerstellung wird häufig ein komplexes Stichprobendesign
angewendet, um die erforderliche Anzahl zu befragender Mieter beziehungsweise Vermieter ohne Verlust an Repräsentativität
zu minimieren. Die Erstellung und Optimierung des Stichprobendesigns erfordert die möglichst
präzise Kenntnis der Grundgesamtheit. Die Meldebehörde kann die Grundgesamtheit für die Ziehung der Stichprobe
aber regelmäßig nicht ausreichend eingrenzen. So können beispielsweise selbstnutzende Eigentümer und
Sozialwohnungen, die nicht in die mietspiegelrelevante Grundgesamtheit fallen, erst durch den Abgleich mit weiteren,
den Meldebehörden in der Regel nicht vorliegenden Datensätzen (Grundsteuerdaten, Listen zu gefördertem
Wohnraum) umfassend herausgefiltert werden. Die Größe der letztendlich notwendigen Stichprobe hängt zudem
stark vom lokalen Immobilienmarkt ab, beispielsweise vom Anteil an Mietwohnungen, in denen die Miete in den
letzten sechs Jahren geändert oder neu vereinbart wurde. Insbesondere für kleinere Städte ist häufig die Ausschöpfung
nahezu aller Adressen erforderlich.
Buchstabe b (Artikel 2 – Artikel 238 § 1 Absatz 3 EGBGB)
Der Bundesrat empfiehlt, die Möglichkeit der Auftragsdatenverarbeitung für Meldedaten verbunden mit der Datenweitergabe
an eine private Stelle nicht zuzulassen.
Die Bundesregierung schließt sich dem Vorschlag nicht an. Der Gesetzentwurf sieht vor, dass die Meldedaten
ausschließlich an die „nach Landesrecht zuständige Behörde“ übermittelt werden und nur auf ihr Ersuchen hin.
Lediglich die Verarbeitung dieser Daten darf auch durch Stellen erfolgen, die von der nach Landesrecht zuständigen
Behörde auf der Grundlage einer Vereinbarung nach Artikel 28 Absatz 3 Datenschutz-Grundverordnung
damit beauftragt wurden. Diese Regelung entspricht dem praktischen Bedürfnis vieler Gemeinden, mit der Mietspiegelerstellung
ein darauf spezialisiertes privates Institut zu beauftragen. Dies gilt aus den zu Buchstabe a genannten
Gründen in der Regel bereits für die Ermittlung der Grundgesamtheit und für die Ziehung der Stichprobe,
wofür häufig die Verarbeitung von Meldedaten erforderlich ist.
Zu Nummer 5 (Artikel 2 – Artikel 238 § 2 Absatz 2 Nummer 1 Buchstabe e EGBGB)
Der Bundesrat bittet, im weiteren Gesetzgebungsverfahren zu prüfen, ob der für die Auskunftspflicht vorgesehene
Katalog von Erhebungsmerkmalen auch die Angabe erfassen sollte, ob die Heizung im Rahmen eines Wärmecontractings
betrieben wird.
Die Bundesregierung schließt sich dem Vorschlag nicht an. Der expliziten Angabe des Wärmecontractings als
Erhebungsmerkmal für die vorgesehene Auskunftspflicht bedarf es nicht. Die Art und Weise der Versorgung einer
Wohnung mit Heizung und Warmwasser zählt zu ihrer energetischen Ausstattung und Beschaffenheit, die nach
dem Gesetzentwurf Erhebungsmerkmal der Auskunftspflicht ist (Artikel 238 § 2 Absatz 2 Nummer 1 Buchstabe
e EGBGB). Die energetische Ausstattung und Beschaffenheit umfasst auch die Frage, ob die Versorgung durch
eine eigene Heizungsanlage oder durch einen gewerblichen Wärmelieferanten (Wärmecontracting) erfolgt. Beim
Wärmecontracting umgelegte Betriebskosten der Wärmelieferung werden von der vorgesehenen Auskunftspflicht
zu „Art der Miete und Miethöhe“ erfasst (Artikel 238 § 2 Absatz 2 Nummer 1 Buchstabe d EGBGB).
Zu Nummer 6 (Artikel 5 Absatz 2)
Der Bundesrat empfiehlt, die Regelung nicht zu Beginn des vierten auf die Verkündung folgenden Quartals, sondern
ein Jahr nach der Verkündung in Kraft treten zu lassen. Die im Entwurf vorgesehene Übergangsregelung
erscheine zu kurz, um die Frage zu klären, wer nach Landesrecht künftig die Aufgabe zur Erstellung und Anerkennung
von Mietspiegeln übernehmen solle.
Die Bundesregierung hält einen Zeitraum von mindestens neun Monaten weiterhin für ausreichend, um die Zuständigkeitsfragen
in den Ländern zu regeln. Um die Rechtssicherheit qualifizierter Mietspiegel zu stärken und
die Mietspiegelerstellung zu fördern, soll das Gesetz so zeitnah wie möglich in Kraft treten. Sollte sich im weiteren
Gesetzgebungsverfahren herausstellen, dass diese Übergangsvorschrift für die Länder nicht auskömmlich ist,
könnte das Inkrafttreten jedoch auch erst zu dem späteren Zeitpunkt vorgesehen werden.
Gesamtherstellung: H. Heenemann GmbH & Co. KG, Buch- und Offsetdruckerei, Bessemerstraße 83–91, 12103 Berlin, www.heenemann-druck.de
Vertrieb: Bundesanzeiger Verlag GmbH, Postfach 10 05 34, 50445 Köln, Telefon (02 21) 97 66 83 40, Fax (02 21) 97 66 83 44, www.betrifft-gesetze.de
ISSN 0722-8333