Stellungnahme des BundesratesBundesrat Drucksache 22/21 (Beschluss)
Stellungnahme
des Bundesrates
12.02.21
Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Mietspiegelrechts
(Mietspiegelreformgesetz - MsRG)
Der Bundesrat hat in seiner 1000. Sitzung am 12. Februar 2021 beschlossen, zu dem
Gesetzentwurf gemäß Artikel 76 Absatz 2 des Grundgesetzes wie folgt Stellung zu
nehmen:
1. Zum Gesetzentwurf allgemein
Der Bundesrat bittet, im weiteren Gesetzgebungsverfahren zu prüfen, ob eine
gesetzliche Regelung geschaffen werden kann, wonach qualifizierte Mietspiegel
nicht nur inzident in einem mietgerichtlichen Verfahren zwischen zwei Prozessparteien,
sondern generell mit allgemeiner Wirkung gerichtlich überprüft
werden können.
Begründung:
Qualifizierte Mietspiegel sind derzeit nur inzident im Rahmen eines Zivilprozesses
bei der Prüfung der ortsüblichen Vergleichsmiete gerichtlich überprüfbar.
Ergangene Entscheidungen haben dabei nur eine Wirkung zwischen den
Prozessparteien.
Im Hinblick auf die Bedeutung qualifizierter Mietspiegel und zur Stärkung der
Rechtssicherheit wäre es sinnvoll und auch zur Entlastung der Gerichte wünschenswert,
wenn qualifizierte Mietspiegel eigenständig und generell mit allgemeiner
Wirkung – sei es durch die Zivil- oder Verwaltungsgerichte – gerichtlich
überprüft werden könnten.
Der Bundesrat bittet daher, eine solche Möglichkeit im Rahmen der aktuellen
Reform des Mietspiegelrechts zu prüfen.
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ISSN 0720-2946
Drucksache 22/21 (Beschluss) - 2 -
2. Zu Artikel 1 Nummer 01 – neu – (§ 558a Absatz 3 BGB)
In Artikel 1 ist der Nummer 1 folgende Nummer voranzustellen:
‚01. § 558a Absatz 3 BGB wird wie folgt gefasst:
„(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Absatz 1), bei dem
§ 558d Absatz 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so muss ein
Mieterhöhungsverlangen mit diesem qualifizierten Mietspiegel oder mit
einem mit Gründen versehenen Gutachten eines öffentlich bestellten und
vereidigten Sachverständigen begründet werden.“ ‘
Begründung:
Mieterhöhungsverlangen für Wohnungen, für die ein qualifizierter Mietspiegel
Angaben enthält, sollen nur mit diesem qualifizierten Mietspiegel oder mit einem
mit Gründen versehenen Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten
Sachverständigen begründet werden können (§ 558a Absatz 3 BGB).
Eine entsprechende Regelung war im Referentenentwurf des Mietspiegelreformgesetzes
vorgesehen und von der gerichtlichen Praxis begrüßt worden.
Sinnvoll erscheint insbesondere, dass mit der Regelung im Geltungsbereich eines
qualifizierten Mietspiegels die äußerst streitanfällige Begründung eines
Mieterhöhungsverlangens mit Vergleichswohnungen entfallen würde. Dies ist
– auch aus Sicht der gerichtlichen Praxis – geeignet, unnötige Rechtsstreitigkeiten
zu vermeiden und kann so zu einer Entlastung der Justiz führen.
Die Regelung des § 558a Absatz 3 BGB, wonach der Vermieter die im qualifizierten
Mietspiegel enthaltenen Angaben für die Wohnung im Mieterhöhungsverlangen
auch dann angeben muss, wenn die Mieterhöhung auf ein Sachverständigengutachten
gestützt wird, sollte allerdings entfallen. Die schon bislang
stark kritisierte (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 14. Aufl. 2019 Rn. 160,
BGB § 558a Rn. 160, beck-online) Regelung hat, wenn das Mieterhöhungsverlangen
auf ein Sachverständigengutachten gestützt wird, keinen sinnvollen
Anwendungsbereich mehr. Zudem kann der Mieter die erforderlichen Vergleiche
durch die vorgesehene Pflicht zur Veröffentlichung des Mietspiegels künftig
selbst anstellen.
- 3 - Drucksache 22/21 (Beschluss)
3. Zu Artikel 1 Nummer 1 Buchstabe b (§ 558c Absatz 1 BGB),
Buchstabe d Doppelbuchstabe aa (§ 558c Absatz 4
Satz 1 BGB),
Nummer 2 Buchstabe a Doppelbuchstabe aa (§ 558d Absatz 1
Satz 1 BGB),
Doppelbuchstabe bb (§ 558s Absatz 1
Satz 3 BGB)
Artikel 2 (Artikel 238 § 1 Absatz 1,
Absatz 2 Satz 1, 3,
Absatz 3,
Absatz 4 Satz 1,
§ 2 Absatz 1 bis 3,
§ 3 Absatz 1 Satz 1,
Absatz 2 Satz 1,
Absatz 3,
Absatz 4 Satz 1 EGBGB),
Artikel 3 (§ 22 Absatz 11 Satz 1, 2 SGB II)
a) Artikel 1 ist wie folgt zu ändern:
aa) In Nummer 1 sind Buchstabe b und Buchstabe d Doppelbuchstabe aa
zu streichen.
bb) Nummer 2 Buchstabe a ist wie folgt zu ändern:
aaa) In Doppelbuchstabe aa sind die Wörter ‚und wird das Wort
„Gemeinde“ durch die Wörter „nach Landesrecht zuständigen
Behörde“ ersetzt.‘ zu streichen.
bbb) In Doppelbuchstabe bb sind in § 558d Absatz 1 Satz 3, die
Wörter „nach Landesrecht zuständige Behörde“ durch das Wort
„Gemeinde“ zu ersetzen.
b) In Artikel 2 ist Artikel 238 wie folgt zu ändern:
aa) § 1 ist wie folgt zu ändern:
aaa) In Absatz 1 sind die Wörter „nach Landesrecht zuständigen
Behörden“ durch das Wort „Gemeinden“ zu ersetzen.
bbb) Absatz 2 ist wie folgt zu ändern:
aaaa) In Satz 1 sind die Wörter „nach Landesrecht zuständi-
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gen Behörde“ durch das Wort „Gemeinde“ zu ersetzen.
bbbb) In Satz 3 sind die Wörter „nach Landesrecht zuständigen
Behörden“ durch das Wort „Gemeinden“ zu ersetzen.
ccc) In Absatz 3 sind die Wörter „nach Landesrecht zuständigen
Behörde“ durch das Wort „Gemeinde“ zu ersetzen.
ddd) In Absatz 4 Satz 1 sind die Wörter „nach Landesrecht zuständige
Behörde“ durch das Wort „Gemeinde“ zu ersetzen.
bb) In § 2 Absatz 1 bis 3 sind jeweils die Wörter „nach Landesrecht zuständigen
Behörde“ durch das Wort „Gemeinde“ zu ersetzen.
cc) § 3 ist wie folgt zu ändern:
aaa) In Absatz 1 Satz 1, Absatz 2 Satz 1 sind jeweils die Wörter
„nach Landesrecht zuständige Behörde“ durch das Wort „Gemeinde“
zu ersetzen.
bbb) In Absatz 3 sind die Wörter „nach Landesrecht zuständigen
Behörde“ durch das Wort „Gemeinde“ zu ersetzen.
ccc) In Absatz 4 Satz 1 sind die Wörter „nach Landesrecht zuständige
Behörde“ durch das Wort „Gemeinde“ zu ersetzen.
c) In Artikel 3 ist § 22 Absatz 11 wie folgt zu ändern:
aa) In Satz 1 sind die Wörter „nach Landesrecht zuständigen Behörden“
durch die Wörter „zuständigen Gemeinden“ zu ersetzen.
bb) In Satz 2 sind die Wörter „nach Landesrecht zuständigen Behörden“
durch das Wort „Gemeinden“ zu ersetzen.
Begründung:
Die vom Gesetzentwurf der Bundesregierung vorgesehene Übertragung der
Zuständigkeit für die Mietspiegelerstellung auf eine „nach Landesrecht zuständige
Behörde“ ist zu streichen. Ein Anlass für eine Änderung der bisherigen
Zuständigkeit der Gemeinden besteht nicht.
Die Wahrnehmung der Aufgabe durch die Gemeinden ist sachgerecht. Die
Gemeinden verfügen über die besseren Kenntnisse über die Wohnungsmarktverhältnisse
vor Ort als etwa eine zentrale Landesbehörde. Die Gemeinden erscheinen
daher als sachnähere Stelle für die Erstellung von Mietspiegeln.
Die Übertragung der Zuständigkeit ist auch verfassungsrechtlich nicht geboten.
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Zwar dürfen gemäß Artikel 84 Absatz 1 Satz 7 Grundgesetz (GG) den Gemeinden
keine Aufgaben mehr durch Bundesgesetz übertragen werden. Bisher
bestehende Regelungen gelten allerdings nach Artikel 125a Absatz 1 GG fort.
Die Anpassungs- und Änderungskompetenz für derart fortgeltendes Bundesrecht,
beschränkt auf eine Fortschreibung des geltenden Rechts, wie etwa bei
Detailänderungen, verbleibt grundsätzlich beim Bund. Vorliegend sollen durch
die beabsichtigte Reform lediglich Detailfragen im Mietspiegelrecht geändert
werden, die Grundkonzeption bleibt aber bestehen. Auch eine Erweiterung bereits
bundesgesetzlich übertragener Aufgaben, die einer erstmaligen Aufgabenübertragung
gleichkommt, liegt nicht vor. Die vorgesehenen Änderungen fallen
daher in die Fortschreibungskompetenz des Bundes. Es wäre somit kein Verstoß
gegen Verfassungsrecht, wenn das Bundesrecht für die Mietspiegelerstellung
weiterhin eine Gemeindezuständigkeit vorsieht.
Die vorgeschlagene Regelung bringt auch keinen Vorteil im Sinne des Föderalismusgedanken.
Denn die Länder können nach Artikel 125a Absatz 1 Satz 2
GG eine fortgeltende Bundesregelung jederzeit durch eine landesrechtliche
Regelung ersetzen. Die Regelung würde daher sogar den aktuell bestehenden
Spielraum der Länder hin zu einer Verpflichtung zu einer landesrechtlichen
Zuständigkeitsbestimmung einschränken.
4. Zu Artikel 2 (Artikel 238 § 1 Absatz 2 Satz 1,
Absatz 3 EGBGB)
In Artikel 2 ist Artikel 238 § 1 wie folgt zu ändern:
a) Absatz 2 Satz 1 ist wie folgt zu fassen:
„Zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels übermittelt die Meldebehörde
der Gemeinde bezogen auf das Gebiet, für das der Mietspiegel erstellt
werden soll, auf Ersuchen nach deren Vorgaben im Wege einer Zufallsstichprobe
die Daten von volljährigen Personen, für die keine Auskunftssperre
nach § 51 sowie kein bedingter Sperrvermerk nach § 52 des Bundesmeldegesetzes
im Melderegister eingetragen ist, die nachfolgenden Daten
unmittelbar:
1. Familienname,
2. Vornamen unter Kennzeichnung des gebräuchlichen Vornamens,
3. derzeitige Anschriften im Zuständigkeitsbereich der Meldebehörde,
4. Einzugsdaten sowie
5. Namen und Anschriften der Wohnungsgeber.“
b) Absatz 3 ist zu streichen.
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Begründung:
Zu Buchstabe a:
Die Regelung zur Datenübermittlung berücksichtigt die Anforderungen des
Meldewesens an Datenübermittlungen nicht und bedürfen der Änderung:
Grundsätzlich ist festzustellen, dass es nicht erforderlich und datenschutzrechtlich
problematisch ist, für eine dermaßen geringfügige Stichprobe eine so große
Menge an Meldedaten, nämlich die Daten aller volljährigen Einwohner, zu
übermitteln. Es wäre den Meldebörden durchaus möglich, den Gemeinden
nach deren Vorgaben (zum Beispiel für einen bestimmten Bereich oder nach
anderen Kriterien) eine Zufallsstichprobe zu übermitteln. Die Anschriften von
Personen, für die ein bedingter Sperrvermerke nach § 52 BMG (Pflegeeinrichtungen,
Frauenhäuser, Einrichtungen für Suchterkrankungen) eingetragen ist,
fallen in der Regel nicht unter die Zielrichtung des Gesetzes zur Erstellung von
Mietspiegeln, denn der betroffene Personenkreis zahlt ohnehin keine reguläre
Miete im vorliegenden Sinne und dürfte daher für die Zwecke eines Mietspiegels
nicht erforderlich sein.
Im Übrigen sieht die Formulierung die Übermittlung von Daten zu allen volljährigen
Personen vor und somit auch für diejenigen, für die eine Auskunftssperre
nach § 51 BMG Melderegister eingetragen ist.
Zu Buchstabe b:
Zugleich sieht § 1 Absatz 3 EGBGB die Möglichkeit der Auftragsdatenverarbeitung
verbunden mit der Datenweitergabe an eine private Stelle vor. Die
Übermittlung und gegebenenfalls Weitergabe von Daten zu Personen mit Auskunftssperre
erweitert den Kreis derjenigen die Kenntnis von diesem Umstand
als auch über den Aufenthaltsort der betroffenen Person haben. Die Notwendigkeit
der Übermittlung dieser Daten zu Personen mit Auskunftssperre für die
Ermittlung des Mietpreisspiegels darf angesichts der geringen Fallzahl (cirka
300 000 Personen bundesweit) bezweifelt werden. Eine mögliche Unschärfe
bei der Ermittlung des Mietpreisspiegels entsteht nicht, weil die Zahl der Personen
mit Auskunftssperre gering ist. Gegebenenfalls müsste sie auch angesichts
der Erhöhung des Gefährdungsgrads der betroffenen Person hingenommen
werden, zumal auch der aktuell vorliegende Entwurf einer Verordnung
über den Inhalt und das Verfahren zur Erstellung und Anpassung von Mietspiegeln
sowie zur Konkretisierung der Grundsätze für qualifizierte Mietspiegel
(Mietspiegelverordnung – MsV) keine Vollerhebung für erforderlich hält
(siehe § 8 Absatz 1 Satz 2 MsV).
§ 1 Absatz 3 EGBGB erweitert die Befugnis, die Meldedaten nach § 1 Absatz
2 EGBGB zu erhalten, auf Auftragsverarbeiter. Dies ist vor dem Hintergrund
der Größe der vorgesehenen Datenlieferung äußerst kritisch zu sehen, da
in der Praxis das Verbot der Zweckentfremdung der Daten bei dem Auftragsverarbeiter
kaum kontrollierbar sein dürfte. Die Einbindung von privaten
Auftragsverarbeitern in die Lieferung von Meldedaten für behördliche Zwecke
begegnet daher erheblichen Bedenken. Die Übermittlung von Meldedaten innerhalb
des öffentlichen Bereichs hat bislang noch keinen öffentlichen Datenempfänger
vor Probleme gestellt. Die Begründung im EGBGB kann insoweit
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nicht nachvollzogen werden. Da es grundsätzlich keiner besonderen gesetzlichen
Erlaubnis zur Einbeziehung von Dienstleistern bei der Erfüllung öffentlicher
Aufgaben im Wege der Auftragsverarbeitung nach Artikel 28 DSGVO
bedarf, sollte die Vorschrift ersatzlos gestrichen.
5. Zu Artikel 2 (Artikel 238 § 2 Absatz 2 Nummer 1 Buchstabe e EGBGB)
Der Bundesrat bittet, im weiteren Gesetzgebungsverfahren zu prüfen, ob der für
die Auskunftspflicht in Artikel 238 § 2 Absatz 2 Nummer 1 Buchstabe e
EGBGB enthaltene Katalog von Erhebungsmerkmalen auch die Angabe erfassen
sollte, ob die Heizung im Rahmen eines Wärmecontractings betrieben wird.
Begründung:
Der Antrag zielt im Zusammenspiel mit dem sächsischen Entschließungsantrag
zu § 18 Mietspiegelverordnung – MsV (BR-Drucksache 766/20) darauf ab, ein
weiteres Verbesserungspotenzial für die Vergleichbarkeit der im Mietspiegel
ausgewiesenen Mietpreise zu prüfen.
Bislang ist die Einordnung der Wohnung in den Fällen problematisch, in denen
der Vermieter die Heizung im Rahmen eines Wärmecontractings nicht
selbst betreibt. Ursprünglich war es Sache der Vermieterin/des Vermieters, eine
Heizungsanlage zu betreiben und die Nettokaltmiete hat auch die Investitions-
und Instandhaltungskosten abgedeckt. Anders liegt es, wenn ein Wärmecontractingvertrag
besteht. Hier hat die Vermieterin/der Vermieter für die
Errichtung und Instandhaltung der Heizungsanlage keine Kosten aufzuwenden.
Bei Wärmecontracting sind die Investitions- und Instandhaltungskosten für die
Heizung – anders als bei der Wärmeversorgung durch eine Zentralheizung –
daher nicht mehr Teil der Nettokaltmiete. Bei einer Wärmeversorgung durch
eine Zentralheizung (Wärmeversorgung nach § 1 Absatz 1 Nummer 1 HeizkostenV)
können nach § 7 Absatz 2 HeizkostenV nur die Heiz- und Betriebskosten
auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden; beim Wärmecontracting (§ 1
Absatz 1 Nummer 2 HeizkostenV) dagegen ist der Preis für die Wärmelieferung
umlagefähig. Das Fehlen von Angaben zur Heizung im Mietspiegel
schränkt daher die Vergleichbarkeit der dort ausgewiesenen Mietpreise ein.
Die über die Auskunftspflicht nach Artikel 238 § 2 Absatz 2 Nummer 1 Buchstabe
e EGBGB erhobenen Daten bilden eine wichtige Grundlage für die Erstellung
der qualifizierten Mietspiegel. Wenn das Wärmecontracting im qualifizierten
Mietspiegel abgebildet werden sollte, dann bietet es sich – als Vorstufe
und Grundlage – hierfür an, auch die Auskunftspflicht auf diese Angabe zu
erstrecken. Da die Formulierung in Artikel 238 § 2 Absatz 2 Nummer 1 Buchstabe
e EGBGB mit § 558 Absatz 2 Satz 1 BGB korrespondiert (Angaben zur
Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete) schließt die Prüfbitte auch Änderungen
dieser Regelung mit ein.
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6. Zu Artikel 5 Absatz 2 (Inkrafttreten)
In Artikel 5 ist Absatz 2 wie folgt zu fassen:
„(2) Im Übrigen tritt dieses Gesetz am [einsetzen: Angabe des Tages und
des Monats der Verkündung dieses Gesetzes sowie der Jahreszahl des ersten auf
die Verkündung folgenden Jahres] in Kraft.“
Begründung:
Im vorliegenden Gesetzentwurf ist, anders als im seinerzeitigen Referentenentwurf
der Bundesregierung, zwar nunmehr eine Übergangsregelung bis zum
Datum des ersten Tages des vierten auf die Verkündung folgenden Quartals
enthalten. Allerdings erscheint diese unter anderem mit Blick darauf, dass die
Frage, wer die Aufgabe zur Erstellung oder Anerkennung von Mietspiegeln
nach Landesrecht übernehmen soll, noch zu klären ist, zu kurz bemessen. Vor
diesem Hintergrund sollte die vorgesehene Übergangsregelung auf ein Jahr
nach Verkündung des Gesetzes erweitert werden.